A. 房地產業適用的財務制度和會計制度
按照現行的會計法規，沒有行業的會計制度了，企業可以根據規模和實際情況現在執行《企業會計准則》和《小企業會計准則》。
《小企業會計准則》的相關規定如下：
第二條 本准則適用於在中華人民共和國境內依法設立的、符合《中小企業劃型標准規定》所規定的小型企業標準的企業。
下列三類小企業除外：
（一）股票或債券在市場上公開交易的小企業。
（二）金融機構或其他具有金融性質的小企業。
（三）企業集團內的母公司和子公司。
前款所稱企業集團、母公司和子公司的定義與《企業會計准則》的規定相同。
第三條 符合本准則第二條規定的小企業，可以執行本准則，也可以執行《企業會計准則》。
（一）執行本准則的小企業，發生的交易或者事項本准則未作規范的，可以參照《企業會計准則》中的相關規定進行處理。
（二）執行《企業會計准則》的小企業，不得在執行《企業會計准則》的同時，選擇執行本准則的相關規定。
（三）執行本准則的小企業公開發行股票或債券的，應當轉為執行《企業會計准則》；因經營規模或企業性質變化導致不符合本准則第二條規定而成為大中型企業或金融企業的，應當從次年1月1日起轉為執行《企業會計准則》。
（四）已執行《企業會計准則》的上市公司、大中型企業和小企業，不得轉為執行本准則。
B. 房地產開發企業會計制度有哪些內容
1.《小企業會計制度》。所謂小企業，就房地產開發行業而言，是指根據國務院國資廳評價函[2003]327號文件的規定，不能同時滿足從業人員數100人以上、年銷售額1 000萬元以上兩個條件的房地產開發企業。按照財政部和國家稅務總局的規定，自2005年1月1日起，凡符合上述標準的包括房地產開發企業在內的各類小企業，除已按規定要求或規定程序執行《企業會計制度》或新准則的企業外，都應執行《小企業會計制度》，不得再執行《房地產開發企業會計制度》。
2.《企業會計制度》。按照財政部的規定，《企業會計制度》於2001年起先後在股份有限公司和外商投資企業等單位施行，其他企業經適當程序也可以執行該制度。2006年財政部發布了新的38項具體會計准則(以下簡稱新准則)，規定自2007年1月1日起在上市公司范圍內執行。據此，現有股份有限公司、外商投資企業中的房地產開發企業，除按規定執行新准則的企業外，均應執行《企業會計制度》。
3.新准則下的會計制度體系。新的38項准則及其《應用指南》，包括具體准則、對准則的解釋、財務報表格式、會計科目和主要賬務處理等，是一個完整的會計制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內執行。因此，如果房地產開發企業為上市公司，或者按上市的母公司要求執行新准則的，都應當執行新准則規定的會計制度。
4.《房地產開發企業會計制度》。該制度屬於舊的行業會計制度體系，按照有關規定，房地產開發企業中的大中型企業，如果達不到執行新准則的條件，也沒有相關規定要求其執行《企業會計制度》，則仍可執行《房地產開發企業會計制度》。
C. 誰知道房地產行業會計的核算方法
珠三角會計網獨家創新推出房地產企業會計全盤真賬實操，連續五個月的賬務，學習了可以彌補1-2年的工作經驗。該賬是一套完整、系統、全面的五個月房地產企業的全盤賬務，具有房地產企業代表性的會計期間和經濟業務，原始憑證單據逼真齊全，會計核算明細到四級科目，配套光碟對真賬每個月每一筆業務都詳細的分析講解，按照最新會計准則，足不出戶隨時隨地反復地學習，學會了相當於兩年以上的會計做賬工作經驗。
D. 房地產銷售代理公司適用會計制度是什麼需要交納什麼稅費
1、 索取五證
五證的范圍、申請順序及作用
「五證」包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》（《商品房預售許可證》）
項目最初申辦的就是《建設用地規劃許可證》，這個證件嚴格限定土地使用范圍、邊界和佔地面積。
第二申辦的是《建設工程規劃許可證》，此證件限定本規劃地塊上所建建築物的功能類別，是屬於商用、廠房、住宅、公寓等。
第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。
第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發商花費比較高的一個證件，開發商要向國家交納相應的國有土地使用金。房屋是否擁有產權，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。
最後申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發商已經交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。
2、應重點關注的幾個問題及相應的審計取證
（一）收入 根據《企業會計具體准則-收入》的定義作為判斷的基礎，同時要考慮房地產的特殊性。房地產開發企業提供的商品是土地或住宅及其他建築物，房地產開發企業銷售商品，特別是住宅，往往採取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的20%及以上不等，其餘房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據同銀行達成的協議，在以後年度，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭並收到按揭款時確認收入，但是根據企業的管理要求不同，現在不少的房地產開發企業在收到首付款時即確認收入，有的尚未辦妥按揭手續，而在應收賬款科目核算，特別是對於年終促銷的房地產公司，年度資產負債表會形成很大一筆應收賬款。
審計取證：
（1）索取商品房預售許可證，看企業已售並確認收入的商品房是否在商品房預售許可證上。
（2）索取企業提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統計表進行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。
（3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規定及辦理房產證、土地使用證的期限。關注交鑰匙的手續及客戶辦理入住的程序，並抽查部分業主辦理入住的有關資料。
（4）從銷售代理商處取得已售樓宇結算統計表，並對照認購書、企業銷售清單，看三者是否一致。
（5）從物業管理公司取得已售和未售住宅物業管理費的收取情況統計表。對已售商品房進行抽查，看業主入住情況，並對未售樓宇進行盤點。同時可結合對售樓處銷售樓宇銷售進度表進行判斷已開發商品房的銷售情況。
（6）關注應收賬款在資產負債表日後收款情況，對應收賬款的賬齡進行分析，以判斷企業是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。
（二）完工產品成本結轉 房地產開發企業特別是規模開發的房地產企業在開發房地產時，由於開發周期長，完工產品結算進度與賬面發生的成本往往不一致，如果根據賬面成本結轉完工產品成本，必然存在少結轉成本的情況；現在開發的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開發商調節利潤的主要工具。企業往往依據外部工程決算審計將房產成本分為地上、地下兩部分，將其進行人為的割離，這樣地下基礎部分的成本全部由地下的產品承擔。地上部分的成本就大幅下降，造成結轉的主營業務成本嚴重失實。還有不少企業不能用於銷售的水箱間等作為均攤成本的基數以達到降低成本的目的。
審計取證：
（1）分析賬面是否有大額的預付賬款掛帳，對房地產公司來說，預付賬款大多數是開發成本的組成部分，但為了少轉成本，企業往往以未結算為借口在預付賬款掛帳。
（2）索取開發商完整的預算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進度報告，從合同管理部門索取企業與開發商簽訂的合同，分析開發商是否足額預計商品房開發成本及與之對應的應付建造承包商工程款。
（3）如已完工程，應索取施工方報審的結算資料，企業往往對應合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進行調整，這種做法實際上可用來調節利潤並虛減了負債。
（4）索取企業的成本結轉表，復核所採用的結轉方法是否合理。有的企業按平均成本進行結算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴重不配比。關注自用樓層的成本結轉是否與其他銷售部分結轉的方法是否相同，不少企業自用的樓層成本按平均成本進行結轉，銷售部分按制定的分配方法進行結轉。
（5）一般規范房地產公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產負債表日，開發商應付施工單位的結算工程款情況。
（三）稅金房地產公司的營業稅與所得稅往往按預收的售房款的一定比例預交。對預收賬款的余額應交的稅款進行測算並與待攤費用的預交稅金進行比較，計算是否少提稅金。根據我國房地產開發企業所得稅徵收的一貫做法，稅務部門一般根據預收售房款預計所得稅，年終，根據注冊會計師的查賬報告，經審計後的凈利潤，按確定的稅率，計算實際應徵收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結轉准確與否，對企業所得稅及凈利潤計算影響重大，而且成本結轉的多與少，經常成為上市公司操縱利潤的一種手段。
房地產公司自用的房產往往不結轉固定資產，仍在開發產品中核算，不計提折舊，也不按視同銷售計算應繳納的營業稅，也不交納房產稅等。
房地產公司目前稅費漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納。或只繳納很少的一部分。房地產公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。
（四）關於利息資本化
一般企業與購建固定資產有關的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發生的利息允許計入相關資產的成本當中，即所謂的利息資本化；同時《企業會計制度》也規定，房地產開發企業借入的與房地產開發有關的利息支出在開發產品完工之前，計入房地產開發成本。房地產公司根據不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進行利息資本化全部記入當期費用。主要應關注加大利息資本化部分。
審計取證：
1、索取借款合同，關注借款合同是否與開發房地產有關、借款利率、借款期限，結合已資本化的利率，看其計算是否正確。
2、結合施工方交付使用記錄及質檢、消防等相關部門的驗收記錄，判斷資本化期間是否合理。
3、集團公司通過集體統一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產公司類子公司為從集團取得借款用於開發房地產，其支付的利息不高於銀行同期利息且符合資本化條件的部分可以資本化。
（五）借款抵押
對於資金較為緊張的房地產公司，往往會有大額的銀行借款，由於金融市場融資的難度不斷增加，取得的借款多為擔保借款和抵押借款。房地產公司公司的固定資產及設備價值不大，用於抵押資產多涉及在售的樓盤，我們要特別關注是否將已售出的樓盤用於抵押。
審計取證：
索取抵押合同，分析抵押物清單所用於抵押的資產類型、價值、所在地點，如抵押物為在售樓盤，應將已用於抵押的房產面積與銷售統計表的未銷售面積進行比較，如前者大於後者則說明將已銷售的樓盤用於抵押。
（六）虛假銷售
虛假銷售一般分為虛假按揭、與關系人達成默契尤其在公司需要利潤時購買房產，等房屋實際賣出時在辦理退回。虛假按揭指的是房地產開發企業，在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產開發企業與所謂的「購買人」達成買賣協議，然後從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的「買家」實際上是房地產開發商找來的冒名頂替者，往往多為其內部的職工，在沒有找到真正的購房者之前，利息往往由房地產開發企業自身提供。這樣可以獲取銀行信貸資金並獲取銀行信貸利息差。一般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。製造虛假銷售氣氛，吸引其他購房者，以達到間接促銷的目的。關系人購房的金額往往較大，所購的樓盤為利潤較高的樓層，主要是為了產生利潤。
審計取證：
（1）索取銷售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內容填寫不完整。
（2）如果按揭的本金和利息由房地產企業自身提供，這時，企業往往定期付一筆金額相等的款項給銀行，同時虛掛一家企業；
（3）關注大額的銷售業務，索取合同、交付使用情況記錄、款項的收取情況，往往虛假的銷售都是100％收款，但卻沒有交付使用記錄。也不約定辦理房產證、土地使用證相關事宜。尤其要注意後期的銷售退回，對此類銷售應到現場去看有關房屋的使用情況，如閑置可能存在問題。獲取辦理業主入住手續簽證資料，虛假銷售往往不會辦理這些手續的。
（4）如果企業給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業給員工提供的福利，需要員工個人繳交所得稅的，如果企業未扣個人所得稅，則可能就是虛假按揭了。
（七）待開發的土地
房地產公司申請到土地後沒有及時開發或沒有開發能力，隨著市場的發展土地不斷的升值，但待開發的土地又不允許轉讓，對不按審批用途開發的土地由國土局收回另行處理。企業往往會採用如聯合開發的手段將土地變相轉讓。
應關注對待開發的土地是否進行分攤。
（八）應索取的與其他企業不同的資料
成本分攤表（主要是成本分攤的依據是什麼，如按預計的銷售金額為基數進行分攤）、項目決算資料、項目驗收資料。
E. 新會計准則實施後，房地產開發企業的會計核算如何變化
新准則只是在上市公司執行,鼓勵其他企業執行,但對於原來採用比較成熟的制度,象房地產等,沒有發通知正式轉換,原會計制度還是繼續有用的,所以不必太聰明主動的套用新准則
F. 房地產公司財務管理制度應包括哪些方面
主要分為以下幾個方面;
第一章 總則
1．1 為了維護公司、股東和債權人的合法權益，加強財務管理和經濟核算，根據《公司法》和《企業會計制度》等相關法規，結合公司實際情況，制定本規定。
1．2 公司財務管理的基本任務是:做好財務預算、控制、核算、分析和考核工作；規范公司的財務行為，准確計量公司的財務狀況和經營成果；依法合理籌集資金，有效控制和合理配置公司的財務資源；實現公司價值的最大化。
1．3 本規定在公司內部暫時執行，隨著公司業務的正常開展和不斷拓展，將進行更改、補充和完善。
第二章 財務管理組織機構
2．1 公司實行董事會領導下、總經理負責制的財務管理體制，公司是獨立的企業法人，自主經營、自我發展、自負盈虧、自我約束，依法享有法人財產權和民事權力，承擔民事責任。公司設置獨立的財務機構即財務部。
2．2 公司按照《會計法》和《會計基礎工作規范》等規定,結合公司的核算體制和財務管理的實際需要，配備財會人員，加強對財會人員的管理。
2．3 財務部主要負責公司的財務管理和經濟核算，主要職責為：
（1）負責公司財務管理制度和各項會計制度擬定；
（2）參與公司籌資方案的擬定和實施；
（3）參與公司發展新項目、重大投資、重要經濟合同的可行性研究，提供財務意見；
（4）參與公司經營決策，統一調度資金；
（5）負責公司財務預算管理、會計核算；
（6）負責編制合並報表，提供財務數據，如實反映公司的財務狀況和經營成果，並作好項目和財務分析工作；
（7）監督財務收支，依法計繳稅收；
（8）負責公司財務會計檔案的保管，票據申購、使用、核銷等管理工作；
（9）監督、檢查資金使用、費用開支及財產管理，嚴格審核原始憑證及賬表、單證，杜絕貪污、浪費及不合理開支；
（10）參與對子公司的財務管理。
（11）協調處理與各單位的關系。
2．4 財務部建立稽查制度，出納員不得兼管稽核、會計檔案保管和收入、費用、債權債務賬目的登記工作。
2．5 公司董事會按有關程序聘任公司財務負責人。
第三章 會計核算
3．1 公司按照《企業會計制度》規定，結合經營項目實際情況，制訂並實施有關會計核算暫行辦法，及時、正確反映經營業績和披露經營風險。
3．2 公司採用借貸記賬法，以中文作為記錄的文字，以人民幣為記賬本位幣，按照《企業會計制度》的規定並結合公司的實際情況，設置總分類和明細賬科目。
3．3 公司按照《企業會計制度》規定對經濟業務進行會計核算、賬務處理，並實行會計電算化。
3．4 公司依照權責發生制和配比原則確認收入和成本，以反映公司的經營成果。
3．5 公司嚴格區分本期費用支出與期間費用支出。
3．6 公司各項財產在取得時按照實際成本計量，其後，如果財產發生減值，按照《企業會計制度》的規定計提相應的減值准備。
3．7 公司在進行會計核算時，應當遵循謹慎性原則的要求，不得多計資產和收益、少計負債和費用。
第四章 財務預算管理
4．1 公司制定財務預算管理暫行規定，對公司的經營業績、財務狀況、項目運作等實行全面財務預算，並依據其實施管理。
4．2 公司在年度開始前組織編制完成本年度的各項財務預算，財務預算主要包括以下內容：
1. 經營預算；
2. 盈利預算；
3. 資金預算。
4．3 公司在預算年度開始後，對財務預算執行情況進行分階段的控制和監督，及時進行差異分析，並查實差異的原因，向總經理報告。
第五章 收入、成本費用管理
5．1 公司建立並完善營業收入的管理規定，確保收入循環中的報價、簽訂合同、實際收款和開具發票等各環節的內部控制，以加強對業務活動的財務監督。
5．2 營業收入是指公司在營業期間收取的各種經營項目的主營收入和其他業務收入。公司在收訖價款或取得價款的憑證時，確認營業收入的實現。
5．3 公司對外投資性的收益包括短期投資收入和長期投資收益。短期投資收益在持有期滿後確認，長期投資收益按被投資單位取得的合法審計報告中的財務年度權益確認。
5．4 成本費用的核算堅持權責發生制的原則，當期發生的成本費用，無論其款項是否支付，都應計入當期的成本費用；雖在本期支付的成本費用，但應有後期負擔的均不能計入本期成本費用。但應歸屬本期的成本費用和損失不得掛賬，調節利潤。
5．5 嚴格控製成本費用的開支范圍和標准，嚴格履行請購、審批、合同訂立、付款等程序，合理控製成本和費用。費用報銷的審批及流程按照費用報銷暫行規定執行。
5．6 公司合理運用財務杠桿，降低財務費用等資本成本。
第六章 資產管理
6．1 公司嚴格按照國家有關部門頒布的《現金管理條例》、《銀行支票使用管理暫行規定》、《銀行賬戶管理辦法》和公司現金、銀行存款管理暫行規定，對貨幣資金的使用、銀行賬戶的開設和使用進行管理。貨幣資金的保管和核算須崗位分離。
6．2 公司制定信用政策，加強對應收款項的管理，明確欠款對象，落實追款責任並依據結果施以獎懲。
公司採用余額百分比法估計壞賬損失，並計提壞賬准備，計提的比例為期末應收款項的5‰。財務部對已確實不能收回的超齡應收款項 ，定期逐筆書面上報總經理審核，批准後作為壞賬損失處理。如數額較大者須通過董事會批准後處理。
6．3 公司加強對存貨的管理，建立完善的采購、保管、領銷、記錄、盤點制度，保證賬、卡、物相符。存貨按照實際成本計價，領用或發出存貨，採用先進先出法確認其實際成本。
6．4 公司制定並嚴格執行《固定資產管理辦法》，健全固定資產購建預算、授權購買、登記核算、維護保養、處置等控制制度。公司的固定資產按分類確定折舊率，採用直線法折舊。全部折舊額在相應資產的有效經營期內收回。
公司對固定資產的購建、清理、報廢等，都應當辦理會計手續，設置固定資產明細賬，建立固定資產卡片，進行會計核算。
6．5 公司對資產使用部門要求定期或者至少於每年年度終了，對各項資產進行全面檢查，並根據謹慎性原則的要求，合理地預計各項資產可能發生的損失，當期末賬面資產價值與可收回金額發生差額時，對可收回金額低於賬面價值的差額，提交公司總經理批准後計提資產減值准備。
第七章 負債及所有者權益管理
7．1 公司的債務性融資和權益性融資，依據《公司法》等相關法規和《公司章程》進行。
7．2 公司依據《公司法》等相關法規和《公司章程》實施股本變動、提取公積金以及分紅派息等程序。
公司法定公積金按照稅後利潤的10%提取。
第八章 籌資管理
8．1籌資是公司根據發展需要，在自有資金不能滿足和保證公司正常運轉時，從外部獲取資金以達到公司經營目標的必要活動。籌資必須充分考慮公司實際情況，制定和掌握好籌資策略和方法，確保此項工作安全、有序，並取得最佳效益。
8．2籌資的目的是投資，籌資策略必須以投資策略為依據，充分反映公司投資的要求。籌資時考慮以下因素：以「投」定「籌」、量力而行、具有配套能力和消化能力、籌資成本、籌資管理的難度、公司籌資的期限、負債率和還債率等。
8．3 籌資方式包括銀行籌資、股票籌資、債券籌資等。結合公司實際情況，銀行籌資是公司資金籌集的最主要、最直接的內容，在公司的發展階段，應盡量爭取各專業銀行的支持。
第九章 投資管理
9．1 公司依據國家宏觀經濟環境、有關法規和公司章程、地區及行業發展狀況、公司及項目前景分析等因素，把對公司的長期發展有較大的影響投資項目，作為是對外投資管理的重點，同時，為改善投資決策效果，提高投資決策能力和收益，董事會對投資項目進行初審、分析、篩選、評價、論證。公司不從事證券信用交易，避免從事承擔無限責任的投資。
9．2 對外投資應考慮投資增值程度、投資保本能力、投資風險性、納稅優惠方針、投資的預期成本、籌資能力、投資回報期間的長短等，全面綜合考慮各因素的基礎上，確定投資的項目。
9．3在爭取獲得更多的投資增值、投資收益時必須重點考慮投資的風險，包括項目特有風險、公司風險、市場風險。由於項目的市場風險不能通過多角化加以分散，因此其對項目的影響非常重大，但公司風險或項目特有風險也不容忽視。
9．4 短期投資是指公司購入能隨時變現並且持有時間不準備超過一年的投資。短期投資按取得時的投資成本入賬。
短期投資持有期間所取得的股利、利息等收益，不確認投資收益。
9．5長期投資是指公司購入不能隨時變現或不準備隨時變現的投資，並分別在「長期股權投資」、「長期債權投資」科目中核算。
公司對外進行股權投資，根據對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的不同情況，分別採用成本法或權益法核算。
公司對外進行債權投資，按取得的實際成本，作為開始投資成本。
9．6 公司應當定期或者至少每年年度終了,對長期投資逐項進行檢查,如果由於市價持續下跌或被投資單位經營狀況惡化等原因導致其可收回金額低於賬面價值的,應當計提長期投資減值准備.
9．7公司根據《公司法》，以及公司發展戰略實施對外投資，並嚴格履行立項、可行性分析、審批、運作、監督管理和核算等程序，對外投資必須經董事會審議通過。
第十章 財務信息管理
10．1 公司依據《企業財務報告條例》、《企業會計准則》、《企業會計制度》、《合並會計報表暫行規定》以及財政部頒布的其他有關制度，編制財務報表。
10．2 公司的財務報表屬於公司的財務機密，未經董事會批準的財務報表一律不得外流。
10．3 已經審核過的報表如需外送，需經財務負責人並報總經理批准。月報在次月的十日內送各股東，季報在每一季度結束後的二十日內送各股東，年報在每一會計年度結束後的三十日內送各股東。
10．4公司依照《會計電算化管理制度》實行財務電子信息系統，實現授權、崗位分離、記錄控制等內控程序的電算化，保證內控制度的有效性,相關人員在使用財務電子信息系統過程中，嚴格遵循內部控制規范和技術規范，保證系統的正常運行。
10．5 公司財務部依照《會計檔案管理辦法》妥善保管各種財務會計文本（電子）資料。
10．6 財務部按照規定作好財務工作交接工作，財務人員工作調動或者因故離職必須將本人所經管的財務工作全部交給接替人員，沒有辦清交接手續不得調動或者離職。
第十一章 附則
11．1本規定由董事會負責修改和補充。
11．2本規定由董事會授權公司財務部負責解釋。
11．3 董事會委託公司財務部依據本規定擬定若干具體實施細則和具體辦法，由公司總經理審批通過後，頒發施行。
11．4本規定自頒布之日起開始執行。
G. 房地產開發企業,財務會計制度及核算軟體備案報告表如何填列
您好，很高興為您解答：
財務會計制度及核算軟體備案報告書的填寫方法如下：
①財務、會計制度：小企業會計制度
②低值易耗貧攤銷方法：一次性攤銷
③折舊方法：平均年限法
④成本核算方法：品種法、分批法
⑤會計核算軟體：用友
⑥會計報表：資產負債表、損益表
2、納稅人財務會計制度及核算軟體備案報告書中現金流量表一般不用填，事實上能正確填報現金流量表的會計人員實在太少了，所以稅務部門也不強制要求企業填報。財務會計制度按你所採用的會計制度填報，除上市公司採用新的會計准則外，一般企業太多採用的是小企業會計制度。
3、財務不僅是國民經濟各部門、各單位在物質資料再生產過程中客觀存在的資金運動及資金運動過程中所體現的經濟關系，更主要的是財產和債務，即資產和負債等。
希望可以幫到您，謝謝。
H. 請教：《企業會計准則》與《企業會計制度》
<企業會計准則>是將各項目內容細化,新准則目前是上市公司才執行;而<企業會計制度>是如何操作各科目,如何處理各業務,分很多行業的,每個行業的科目和處理方法會有所不同.
<企業會計准則>目錄:
2006新企業會計准則第 38號——首次執行企業會計准則
2006新企業會計准則第 37號——金融工具列報
2006新企業會計准則第 36號——關聯方披露
2006新企業會計准則第 35號——分部報告
2006新企業會計准則第 34號——每股收益
2006新企業會計准則第 33號——合並財務報表
2006新企業會計准則第 32號——中期財務報告
2006新企業會計准則第 31號——現金流量表
2006新企業會計准則第 30號——財務報表列報
2006新企業會計准則第 29號——資產負債表日後事項
2006新企業會計准則第 28號——會計政策、會計估計變更和差錯更
2006新企業會計准則第 27號——石油天然氣開采
2006新企業會計准則第 26號——再保險合同
2006新企業會計准則第 25號——原保險合同
2006新企業會計准則第 24號——套期保值
2006新企業會計准則第 23號——金融資產轉移
2006新企業會計准則第 22號——金融工具確認和計量
2006新企業會計准則第 21號——租賃
2006新企業會計准則第 20號——企業合並
2006新企業會計准則第 19號——外幣折算
2006新企業會計准則第 18號——所得稅
2006新企業會計准則第 17號——借款費用
2006新企業會計准則第 16號——政府補助
2006新企業會計准則第 15號——建造合同
2006新企業會計准則第 14號——收入
2006新企業會計准則第 13號——或有事項
2006新企業會計准則第 12號——債務重組
2006新企業會計准則第 11號——股份支付
2006新企業會計准則第 10號——企業年金基金
2006新企業會計准則第 9號——職工薪酬
2006新企業會計准則第 8號——資產減值
2006新企業會計准則第 7號——非貨幣性資產交換
2006新企業會計准則第 6號——無形資產
2006新企業會計准則第 5號——生物資產
2006新企業會計准則第 4號——固定資產
2006新企業會計准則第 3號——投資性房地產
2006新企業會計准則第 2號——長期股權投資
2006新企業會計准則第 1號——存貨
2006新企業會計准則——基本准則
<企業會計制度>目錄:
第一章 總 則
第二章 資 產
第三章 負 債
第四章 所有者權益
第五章 收 入
第六章 成本和費用
第七章 利潤及利潤分配
第八章 非貨幣性交易
第九章 外幣業務
第十章 會計調整
第十一章 或有事項
第十二章 關聯方關系及其交易
第十三章 財務會計報告
第十四章 附 則
企業會計制度——會計科目和會計報表
一、總說明
二、會計科目名稱和編號
三、會計科目使用說明
四、會計報表格式
五、會計報表編制說明
六、會計報表附註
第二問題:當然是
補充：不會分行業一一闡述的，是你所講的後者。如有工業企業會計制度，商業企業會計制度、小企業會計制度，但是都是在企業會計制度的基礎上進行要求的
准則裡面有政策性續述，具體怎樣執行我就不清楚了，不是這個行業的，你可以上網找一下吧
I. 求房地產開發企業會計核算方法急！急！急！
施工、房地產開發企業財務制度
第一章 總 則
第一條 為了規范施工、房地產開發企業財務行為，有利於企業公平競爭，加強財
務管理和經濟核算，根據《企業財務通則》，結合施工、房地產開發企業的特點及其管理
要求，制定本制度。
第二條 本制度適用於中華人民共和國境內的各類施工、房地產開發企業（以下簡
稱企業），包括全民所有制企業、集體所有制企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟
性質的企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。
其他行業獨立核算的施工、房地產開發企業也適用本制度。
第三條 企業應當在辦理工商登記之日起30日內，向主管財政機關提交企業設立
批准證書、營業執照、合同、章程等文件的復製件。
企業發生遷移、合並、分立以及其他變更登記等主要事項，應當在依法辦理變更登記
之日起30日內，向主管財政機關提交變更文件的復製件。
第四條 企業應當建立健全財務管理制度，完善內部經濟責任制，嚴格執行國家規
定的各項財務開支范圍和標准，如實反映企業財務狀況和經營成果，依法計算繳納國家稅
收，並接受主管財政機關的檢查監督。
第五條 企業財務管理的基本任務和方法是，做好各項財務收支的計劃、控制、核
算、分析和考核工作，依法合理籌集資金，有效利用企業各項資產，努力提高經濟效益。
第六條 企業應當做好財務管理基礎工作。在生產經營活動中的產量、質量、工時
、設備利用，存貨的消耗、收發、領退、轉移以及各項財產物資的毀損等，都應當及時做
好完整的原始記錄。企業各項財產物資的進出消耗，都應當做到手續齊全，計量准確，完
善原材料、能源等物資的消耗定額和工時定額，定期或者不定期地進行財產清查。
第二章 資金籌集
第七條 企業籌集的資本金，按投資主體分為國家資本金、法人資本金、個人資本
金和外商資本金等。
國家資本金為有權代表國家投資的政府部門或者機構以國有資產投入企業形成的資本
金。
法人資本金為其他法人單位以其依法可以支配的資產投入企業形成的資本金。
個人資本金為社會個人或者本企業內部職工以個人合法財產投入企業形成的資本金。
外商資本金為國外投資者以及我國香港、澳門和台灣地區投資者投入企業形成的資本
金。
第八條 企業應當按照法律、法規和合同、章程的規定，及時籌集資本金。資本金
可以一次或者分期籌集。一次性籌集的，從營業執照簽發之日起6個月內籌足；分期籌集
的，最後一期出資應當在營業執照簽發之日起3年內繳清，其中，第一次籌集的投資者出
資不得低於15％，並且在營業執照簽發之日起3個月內繳清。
投資者未按照投資合同、協議章程的約定履行出資義務的，企業或者其他投資可以依
法追究其違約責任。
第九條 企業在籌集資本金過程中，吸收的投資者的無形資產（不包括土地使用權
）的出資不得超過企業注冊資金的20％；因情況特殊，需要超過20％的，應當經有關
部門審查批准，但是最高不得超過30％。法律另有規定的，從其規定。
企業不得吸收投資者的已設立有擔保物權及租賃資產的出資。
第十條 企業籌集的資本金，必須聘請中國注冊會計師驗資並出具驗資報告，由企
業據以發給投資者出資證明書。
第十一條 企業籌集的資本金，在生產經營期間內，投資者除依法轉讓外，不得以
任何方式抽走。法律另有規定的，從其規定。
投資者按照出資比例或者合同、章程的規定，分享企業利潤和分擔風險及虧損。
第十二條 企業在籌集資本金活動中，投資者實際繳付的出資額超出其資本金的差
額（包括股份有限公司發行股票的溢價凈收入），接受捐贈的財產，資產的評估確認價值
或者合同、協議約定價值與原帳面凈值的差額，以及資本匯率折算差額等計入資本公積金。
資本公積金按照法定程序，可以轉增資本金。
第十三條 企業的負債分為流動負債和長期負債。
流動負債包括短期借款、應付短期債券、應付票據、應交稅金、應付購貨款、應付分
包工程款、應付工程款、應付工資、應付投資者利潤、應付股利和其他應付款，預收工程
款、預收備料款、預收銷貨款、預收購房定金、預收代建工程款、預提費用，以及從成本
、費用中提取的職工福利費等。
長期負債包括長期借款、長期應付款、應付長期債券等。
發行的長期債券按照債券面值計價，實際收到的價款超過或者低於債券面值的差額，
在債券到期以前分期沖減或者增加利息支出。
第十四條 企業流動負債的應計利息支出，計入財務費用。
企業長期負債的應計利息支出，籌建期間的，計入開辦費；生產期間的，計入財務費
用；清算期間的，計入清算損益。其中，與購建固定資產或者無形資產有關的，在資產尚
未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算以前，計入購建資產的價值。
第十五條 企業應當按期償還各種負債，如發生因債權人特殊原因確實無法支付的
應付款項，計入營業外收入。
第三章 流動資產
第十六條 流動資產包括現金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應收及預付
款項、存貨等。
第十七條 其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。
第十八條 應收及預付款項包括應收工程款、應收銷貨款、其他應收款、應收票據
、待攤費用、預付分包工程款、預付分包備料款、預付工程款、預付備料款、預付購貨款
等。
應收票據應按照面值計價。貼現應收票據的實得款項與其面值的差額，計入財務費用。
第十九條 企業可以於年度終了，按照年末應收帳款余額的1％計提壞帳准備金，
計入管理費用。
企業發生的壞帳損失，沖減壞帳准備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳准備金。
不計提壞帳准備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖
減管理費用。
第二十條 存貨包括主要材料、其他材料、周轉材料、設備、低值易耗品、機械配
件、在建工程、在產品、產成品、半成品、結構件、商品等。
房地產開發企業臨時出租房、周轉房視同存貨。
第二十一條 存貨按實際成本計價。
購入的，按買價加運雜費、采購保管理費和稅金等計價。
建設單位供應的，按合同確定價值計價。
自製的，按照製造過程中的各項實際支出計價。
委託外單位加工的，按實際耗用的原材料或者半成品加運雜費和加工費等計價。
投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。
盤盈的，按照同類存貨的實際成本計價；沒有同類存貨的，按照市價計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額加企業負擔的運雜費、保險費、稅金計價；無發
票帳單的，按同類存貨的市價計價。
按照計劃成本核算存貨的企業，對存貨的實際成本與計劃成本之間的差異，應當單獨
核算。
第二十二條 企業領用或發出的存貨，按照實際成本核算的，可以採用先進先出法
、加權平均法、移動平均法、個別計價法、後進先出法等方法確定其實際成本；採用計劃
成本核算的，按期結轉其應負擔的成本差異將計劃成本按成本計算期調為實際成本。
第二十三條 企業領用的周轉材料、低值易耗品按受益對象，一次或分期攤入工程
成本和管理費用。
房地產開發企業在用出租房、周轉房按其耐用年限分期平均攤入成本。
第二十四條 企業對存貨應當定期或者不定期盤點，年度終了前必須進行一次全面
的盤點清查。對於盤盈、盤虧、毀損以及報廢的存貨應當及時查明原因，分別情況及時處
理。
盤盈的存貨，沖減管理費用。盤虧、毀損和報廢的存貨，扣除過失人或者保險公司賠
款和殘料價值後，計入采購保管費或管理費用。存貨毀損屬於非常損失的部分，扣除過失
人或者保險公司賠款和殘料價值後，計入營業外支出。
第四章 固定資產
第二十五條 固定資產是指使用期限超過一年的房屋及建築物、機器、機械、運輸
工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等。不屬於生產經營主要設備的物品，
單位價值在2000元以上，並且使用期限超過兩年的，也應當作固定資產。
企業根據實際情況，制定固定資產目錄。
第二十六條 固定資產分為以下六類：
一、生產用固定資產。包括生產和行政管理用房屋及建築物、施工機械、運輸設備、
生產設備、儀器及試驗設備和其他生產用固定資產；
二、非生產用固定資產。包括職工宿舍、招待所、學校、幼兒園、托兒所、俱樂部、
食堂、醫院等單位使用的房屋、設備等固定資產；
三、租出固定資產；
四、未使用固定資產；
五、不需用固定資產；
六、融資租入的固定資產。
第二十七條 固定資產按照下列方法計價：
購入的，按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝調試費和繳納的稅金等
計價。
自行建造的，按照建造過程中實際發生的全部支出計價。
在原有固定資產基礎上進行改、擴建的，按照固定資產原價加上改、擴建發生的支出
減去改、擴建過程中發生的固定資產變價收入後的余額計價。
投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。
融資租入的，按照租賃協議或合同確定的價款加運輸費、保險費、安裝調試費等計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額（無發票帳單的，按照同類設備市價）加上由企
業負擔的運輸費、保險費、稅金、安裝調試費等計價。
盤盈的，按照同類固定資產的重置完全價值計價。
企業購建固定資產交納的固定資產投資方向調節稅、耕地佔用稅，計入固定資產價值。
第二十八條 企業為建造固定資產或者對固定資產進行技術改造而發生的尚未交付
使用以前的專項工程支出，按照實際成本計價。
第二十九條 專項工程發生報廢或毀損，按照扣除殘料價值和過失人或者保險公司
等賠款後的凈損失，計入專項工程成本。單項工程報廢以及由於非常原因造成的報廢或毀
損，其凈損失，在籌建期間，計入開辦費；在生產經營期間，計入營業外支出。
專項工程交付使用前因試運轉發生的支出計入工程成本，發生的營業性收入扣除稅金
後沖減工程成本。
第三十條 完工並已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，應按照工程全部支出數
估價轉入固定資產，並從交付使用次月起計提折舊；辦理竣工決算後，按其實際價值調整
原估價入帳的固定資產原值和已計提折舊。
第三十一條 企業計提固定資產折舊一般採用平均年限法和工作量法。技術進步較
快或使用壽命受工作環境影響較大的施工機械和運輸設備，經財政部批准，可採用雙倍余
額遞減法或年數總和法計提折舊。
第三十二條 企業固定資產折舊年限（見附表一）。實行工作量法的其總行駛里程
，總工作小時可按同類固定資產折舊年限換算確定。
企業按照上述規定，有權選擇具體折舊方法和折舊年限，在開始實行年度前報主管財
政機關備案。
平均年限法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
1－預計凈殘值率
年折舊率＝－－－－－－－－×100％
折舊年限
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝固定資產原值×月折舊率
凈殘值率按照固定資產原值的3－5％確定，凈殘值率低於3％或者高於5％的，由
企業自主確定，報主管財政機關備案。
採用工作量法的固定資產折舊額計算公式為：
（一）按照行駛里程計算折舊的公式：
原值×（1－預計凈殘率）
單位里程折舊額＝－－－－－－－－－－－－
總行駛里程
（二）按照工作小時計算折舊的公式：
原值×（1－預計凈殘值率）
每工作小時折舊額＝－－－－－－－－－－－－－
總工作小時
採用雙倍余額遞減法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
2
年折舊率＝－－－－×100％
折舊年限
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝固定資產帳面凈值×月折舊率
實行雙倍余額遞減法的固定資產，應當在其固定資產折舊年限到期前兩年內，將固定
資產凈值扣除預計凈殘值後的凈額平均攤銷。
採用年數總和法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
折舊年限－已使用年數
年折舊率＝－－－－－－－－－－－－－－－－×100％
折舊年限×（折舊年限＋1）÷2
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝（固定資產原值－預計凈殘值）×月折舊率
折舊年限和折舊方法一經確定，不得隨意變更。需要變更的，由企業提出申請，並在
變更年度前報主管財政機關批准。
第三十三條 計提折舊的固定資產，包括房屋及建築物、在用施工機械、運輸設備
、生產設備、儀器及試驗設備、其他固定資產，季節性停用、修理停用的固定資產，融資
租賃方式租入和經營租賃方式租出的固定資產。
不計提折舊的固定資產，包括除房屋及建築物以外的未使用、不需用固定資產，經營
租賃方式租入的固定資產，已提足折舊繼續使用的固定資產，破產、關停企業的固定資產
等。
提前報廢的固定資產，不補提折舊，其凈損失計入營業外支出。
第三十四條 企業固定資產折舊，從固定資產投入使用月份的次月起，按月計提。
停止使用的固定資產，從停用月份的次月起，停止計提折舊。提足折舊的逾齡固定資產不
再計提折舊。
企業按規定提取的固定資產折舊，計入成本費用，不得沖減資本金。
第三十五條 企業發生的固定資產修理支出，計入有關費用。修理費用發生不均衡
的、數額較大的，可以採用待攤或者預提的辦法。採取預提辦法的，實際發生的修理支出
應先沖減預提費用，實際支出數大於預提費用的差額，計入有關費用；小於預提費用的差
額沖減有關費用。
第三十六條 固定資產有償轉讓或清理報廢的變價收入扣除清理費用後的凈收益與
其帳面凈值（固定資產原值減累計折舊）的差額，計入營業外收入或營業外支出。
第三十七條 企業對固定資產應每年盤點一次。
盤盈的固定資產，按照原價減去估計累計折舊的凈收益，計入營業外收入。盤虧、毀
損、報廢的固定資產，按其原值扣除累計折舊、變價收入、過失人或保險公司賠償以及殘
值後的凈損失，計入營業外支出。
企業在籌建期間發生的固定資產盤盈、盤虧和清理凈損益，以及由於非常原因造成的
固定資產清理凈損失，計入開辦費。
第五章 無形資產、遞延資產和其他資產
第三十八條 無形資產是指企業長期使用但沒有實物形態的資產，包括專利權、商
標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽等。
第三十九條 無形資產按取得時的實際成本計價。
投資者作為資本金或者合作條件投入的，按照評估確認或者合同，協議約定的金額計
價。
購入的，按照實際支付價款計價。
自行開發並且依法申請取得的，按照開發過程中實際支出計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額或者同類無形資產市價計價。
除企業合並外，商譽不得作價入帳。
非專利技術和商譽的計價，應當經法定評估機構評估確認。
第四十條 無形資產從開始受益之日起，在有效使用期限內平均攤入管理費用。有
效使用期限按照下列原則確定：
法律和合同或者企業申請書分別規定有法定有效期限和受益年限的，按照兩者孰短的
原則確定。
法律沒有規定有效期限，企業合同或者企業申請書中規定有受益年限的，按照合同或
者企業申請書規定的受益年限確定。
法律和合同或者企業申請書均未規定法定有效期限或者受益年限的，按照不少於10
年的期限確定。
第四十一條 企業轉讓無形資產取得的凈收入，除國家法律法規另有規定外，計入
其他業務收入。
第四十二條 遞延資產包括開辦費、以經營租賃方式租入的固定資產改良支出、攤
銷期限在1年以上的固定資產修理支出以及其他待攤費用等。
開辦費是指企業在籌建期間發生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、
差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產和無形資產購建成本的匯兌損益利息
等支出。
下列費用不包括在開辦費內：應當由投資者負擔的費用支出，為取得各項固定資產、
無形資產所發生的支出，以及籌建期間應當計入資產價值的利息支出、匯兌損益等。
開辦費自生產、經營月份的次月起，按不得短於5年的期限分期攤入管理費用。
以經營租賃方式租入的固定資產改良支出，在租賃有效期限內，分期攤入成本或者管
理費用。
第四十三條 其他資產包括臨時設施、特准儲備物資、銀行凍結存款、凍結物資、
涉及訴訟中的財產等。
臨時設施是指企業為保證施工和管理的進行而建造的各種簡易設施，包括現場臨時作
業棚、機具棚、材料庫、辦公室、休息室、廁所、化灰池、儲水池、瀝青鍋灶等設施；臨
時鐵路專用線、輕便鐵道；臨時道路、圍牆；臨時給排水、供電、供熱等管線；臨時性簡
易周轉房，以及現場臨時搭建的職工宿舍、食堂、浴室、醫務室、理發室、托兒所等臨時
性福利設施。
臨時設施以建造時發生的實際支出計價，按工程受益期限分期攤入工程成本，報廢清
理回收的殘值扣除清理費用列作營業外收支。
特准儲備物資是指具有專門用途，但是不參加生產經營的經國家批准儲備的特種物資。
第六章 對外投資
第四十四條 企業根據國家法律、法規規定，可以採用貨幣資金、實物、無形資產
等方式向其他單位投資。包括短期投資和長期投資。
企業不得以國家專項儲備的物資以及國家規定不得用於對外投資的其他財產向其他單
位投資。
第四十五條 企業的對外投資，按照下列原則確定：
以現金、存款等貨幣資金方式對外投資的，按照實際支付的金額計價。
以實物、無形資產方式向其它單位投資的，按照評估確認或合同、協議約定的價值計
價。資產評估確認或者合同、協議約定的價值與其帳面凈值的差額，計入資本公積金。
企業認購的債券，按照實際支付的價款計價。實際支付款項中含有應計利息的，按照
扣除應計利息後的差額計價。
溢價或者折價購入的長期債券，其實際支付的款項（扣除應計利息）與債券面值的差
額，在債券到期前分期計入投資收益。
企業認購的股票，按實際支付價款計價。實際支付款項中含有已宣告發放但尚未支付
股利的，按照實際支付的價款扣除應收股利後的差額計價。
第四十六條 企業以貨幣資金、實物、無形資產和股票進行長期投資，對被投資單
位沒有控制權的，應當採用成本法核算，並且不因被投資單位凈資產的增加或減少而變動
；擁有實際控制權的，應當採用權益法核算，按照被投資單位增加或減少的凈資產中所擁
有或者分擔的數額，作為企業的投資收益或者投資損失，同時增加或者減少企業的長期投
資，並且在企業從被投資單位實際分得股利或者利潤時，相應減少企業的長期投資。
第四十七條 企業對外投資取得的利息、利潤和股利，扣除分擔的虧損，計入投資
收益，按照國家規定繳納或者補交所得稅。
第四十八條 企業收回的對外投資與長期投資帳戶的帳面價值的差額，計入投資收
益或者投資損失。
第七章 成本和費用
第四十九條 企業在工程施工、提供勞務、作業、房地產開發、銷售產品等過程中
發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。
第五十條 施工企業工程成本分為直接成本和間接成本。
直接成本是指施工過程中耗費的構成工程實體或有助於工程形成的各項支出，包括人
工費、材料費、機械使用費和其他直接費。
人工費包括企業從事建築安裝工程施工人員的工資、獎金、職工福利費、工資性質的
津貼、勞動保護費等。
材料費包括施工過程中耗用的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半
成品的費用和周轉材料的攤銷及租賃費用。
機械使用費包括施工過程中使用自有施工機械所發生的機械使用費和租用外單位施工
機械的租賃費，以及施工機械安裝、拆卸和進出場費。
其他直接費包括施工過程中發生的材料二次搬運費、臨時設施攤銷費、生產工具用具
使用費、檢驗試驗費、工程定位復測費、工程點交費、場地清理費等。
間接成本是指企業各施工單位為組織和管理工程施工所發生的全部支出，包括施工單
位管理人員工資、獎金、職工福利費、行政管理用固定資產折舊費及修理費、物料消耗、
低值易耗品攤銷、取暖費、水電費、辦公費、差旅費、財產保險費、檢驗試驗費、工程保
修費、勞動保護費、排污費及其他費用。
第五十一條 房地產開發企業開發產品成本包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程
費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發間接費用。
土地徵用及拆遷補嘗費包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地
下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、「三通一
平」等支出。
建築安裝工程費包括企業以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費和以自營方式
發生的建築安裝工程費。
基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環
衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用是指企業所屬直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福
利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
第五十二條 企業內部獨立核算的工業生產、運輸、物資供銷、服務等單位生產、
經營成本的劃分，比照有關行業財務制度的規定辦理。
第五十三條 企業發生的銷售費用、管理費用和財務費用，計入當期損益。
第五十四條 銷售費用是指企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用
，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費
、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人
員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經費。
房地產開發企業銷售費用還包括開發產品銷售之前改裝修復費、看護費、採暖費等。
第五十五條 管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項
費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、
咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術
轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞帳損失，存貨盤虧、
毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。
公司經費包括公司總部管理人員工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費
、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他公司經費。
差旅費標准由企業參照當地政府規定的標准，結合企業的具體情況自行確定，並報主
管財政機關備案。
工會經費是指按職工工資總額2％計提撥交給工會的經費。
職工教育經費是指企業為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的費用，按照職工
工資總額的1．5％計提。
勞動保險費是指企業支付離退休職工的退休金（包括提取的離退休統籌基金）、價格
補貼、醫葯費（包括企業支付離退休人員參加醫療保險的費用）、易地安家補助費、職工
退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規定支付給離休干
部的各項經費。
待業保險費是指企業按照國家規定交納的待業保險基金。
董事會費是指企業最高權力機構（如董事會）及其成員為執行職能而發生的各項費用
，包括差旅費、會議費等。
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J. 房地產開發企業的會計賬做起來難不難
應該是不難的，最主要的就是細心。
房地產開發公司賬務核算流程:
1.會計制度的適用
2.應增設的會計科目
3.房地產開發企業建築成本、土地成本的計算分攤
一、會計制度的適用
1.《小企業會計制度》。
小企業就房地產開發行業而言，是指根據國務院國資廳評價函[2003]327號文件的規定，不能同時滿足從業人員數100人以上、年銷售額1 000萬元以上兩個條件的房地產開發企業。按照財政部和國家稅務總局的規定，自2005年1月1日起，凡符合上述標準的包括房地產開發企業在內的各類小企業，除已按規定要求或規定程序執行《企業會計制度》或新准則的企業外，都應執行《小企業會計制度》，不得再執行《房地產開發企業會計制度》。
2.《企業會計制度》。
按照財政部的規定，《企業會計制度》於2001年起先後在股份有限公司和外商投資企業等單位施行，其他企業經適當程序也可以執行該制度。2006年財政部發布了新的38項具體會計准則(以下簡稱新准則)，規定自2007年1月1日起在上市公司范圍內執行。據此，現有股份有限公司、外商投資企業中的房地產開發企業，除按規定執行新准則的企業外，均應執行《企業會計制度》。
3.新准則下的會計制度體系。
新的38項准則及其《應用指南》，包括具體准則、對准則的解釋、財務報表格式、會計科目和主要賬務處理等，是一個完整的會計制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內執行。因此，如果房地產開發企業為上市公司，或者按上市的母公司要求執行新准則的，都應當執行新准則規定的會計制度。
4.《房地產開發企業會計制度》。
按照有關規定，房地產開發企業中的大中型企業，如果達不到執行新准則的條件，也沒有相關規定要求其執行《企業會計制度》，則仍可執行《房地產開發企業會計制度》。
二、應增設的會計科目
1.「開發成本」科目。
本科目核算房地產開發的費用和成本，包括：
(1)開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關稅費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、配套設備費等費用;
(2)開發採用出包方式的，根據預付給承包商的款項和工程進度估價的開發成本;
(3)工程採用自營方式發生的各項成本費用;
(4)分配應由開發產品承擔的公共配套設施費、計提應上交有關部門管理的維修費和分攤的間接開發費用;
(5)應予資本化計入產品成本的借款費用等;
(6)結轉開發完工並驗收合格的房地產成本。
購入已拆遷平整的土地准備用於房產開發，可先計入「無形資產——土地使用權」科目，待開發時再以適當的分配方法，分攤到「開發成本」的明細科目。
2.「開發間接費用」科目。
本科目相當於工業企業的「製造費用」，核算為開發產品而發生除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項間接費用。
3.「開發產品」科目。
本科目核算已開發完工、經驗收合格的房地產。
4.「出租開發產品」科目。
本科目核算用於出租經營但尚未轉為固定資產的土地和房屋。
5.「周轉房」科目。
本科目核算安置拆遷居民周轉使用的房屋。
編制資產負債表時，以上增設的5個會計科目的期末余額，均應計入報表的「存貨」項目。
三、房地產開發企業建築成本、土地成本的計算分攤
房地產開發企業的開發產品成本，一般可劃分為建築成本和土地成本兩大類，即開發產品成本=建築成本+土地成本。
1.用估價修正法計算分攤開發房屋的建築成本。
2.採用售價比率法計算和分攤土地成本。