上市公司房地產違約風險

⑴ 近期恆大債務違約風險正在攀升，你如何評價這個事件對房地產行業的影響

近期恆大債務違約風險正在攀升，恆大債務違約對整個房地產的影響是：

1.恆大債務違約傳遞的信號是銀行對房地產貸款已經變得越來越嚴格；

2.恆大債務違約意味著房地產行業可能會進入寒冬，大家需要做好最壞的准備；

3.恆大債務違約也意味著房地產盲目擴張和野蠻生長的時代過去了，風險已經慢慢來臨。

誰也沒有想到房地產市場第一出現危機的居然是恆大，恆大作為中國知名房地產企業現在陷入如此被動的局面，這是誰也沒有想到的事情，恆大債務違約也再次提醒我們房地產的寒冬可能真的來了，房地產貸款也沒有之前那麼容易了，大家必須做好最壞的打算來應對這波危機，如果房地產企業繼續盲目擴張，可能會面臨恆大一樣的局面。

三、恆大債務違約意味著房地產市場野蠻生長的時代已經過去

中國房地產經過二十多年的高速發展，房價已經在相對高位，國家也反復強調過，房子是用來住的，而不是用來炒作的，這說明房地產市場野蠻生長的時代已經過去，盲目擴張可能就會成為下一個恆大。

⑵ 我要寫一篇關於房地產上市公司財務風險的文章

房地產公司是一個資金密集行行業，同時開發周期較長，所以資金一直是房地產的血液，這方面房地產公司一般通過股權和債權融資，融資的成本和風險問題自然就是財務的風險問題
你可以參考以前順馳地產的案例來分析

⑶ 住建部：堅決處置個別頭部房企項目逾期交付風險

1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議在北京以視頻形式召開，會議強調2022年要「堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險」。
繼續「房住不炒」
「房住不炒」在此次會議中再次得到了強調，會議表示，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，保持調控政策連續性穩定性，增強調控政策協調性精準性，繼續穩妥實施房地產長效機制。
值得注意的是，會議表示將「堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險，持續整治規范房地產市場秩序」。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，此次會議特別提到「項目逾期交付風險」，「我們也看到近期有許多對預售資金監管的討論。合理的資金監管是必要的，2021年下半年房企違約事件發生後，部分城市通過收緊預售資金監管預防『交付風險』，但也有城市出現了過度收緊的情況，這樣就讓房企在艱難時刻遭遇了更大的流動性壓力，保持房企資金的適度流動性是引領行業走出低谷的重要措施。在『保交付』方面，需要政府、企業、金融機構等多方面共同努力，促進風險平穩化解。」
增信心、防風險、穩增長
會議還有較多重磅表述，表示2022年要著力在「增信心、防風險、穩增長、促改革、強隊伍」上下功夫。
許小樂表示，「增信心」，主要強調的是預期管理。2021年下半年的市場下行主要是多項金融收緊政策疊加導致市場節奏失衡，預期轉弱。去年四季度信貸環境改善下市場成交已經加快築底，代表市場預期的二手房景氣度指數在12月止降企穩。這說明房地產市場的基本面沒有變，住房需求依然旺盛。在政策糾偏下，市場信心逐步恢復。
對於「穩增長」，會議表述為「充分釋放居民住房需求、新型城市基礎設施建設投資需求潛力，同步推動擴內需、轉方式、調結構，促進經濟實現質的穩步提升和量的合理增長。」
許小樂認為，房地產市場仍有較大的需求支撐，未來仍有增長空間。2020年我國常住人口城鎮化率為63.9%，仍處在快速城鎮化階段，每年城鎮新增就業人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求。同時，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。
此外，會議還提到了加大保障性租賃住房供給，「以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。完善城鎮住房保障體系，指導各地合理確定本地區住房保障制度安排。加快發展長租房市場。」

⑷ 房地產貸款風險點有哪些

流動性風險
流動性風險是指資金短存長貸難於變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源於公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬於短期存款，一般只有三五年,而住房抵押貸款卻屬於長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
經濟周期風險
經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的「呆壞賬」，極易導致銀行的信用危機甚至破產。
利率風險
利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。

⑸ 近期恆大的債務違約風險正在攀升，這件事對行業的走勢未來該如何判斷

1、如果你是一名剛需購房者的話，你可以選擇進一步觀望，同時多家留意當地的房地產行情。

2、如果你是一名炒房客的話，我奉勸你好自為之，任何炒房的投機行為都會受到嚴懲，現在全國各地也在嚴厲打擊炒房客。

3、如果你是一名金融投資者的話，我建議你遠離恆大集團的理財產品，因為這些理財產品已經遇到了兌付危機，很多用戶甚至連基本的本金都不能兌付。

一、恆大目前的債務問題比較棘手。

在恆大遭遇了全面的債務危機之後，很多人都非常關注恆大的債務問題。在這種情況之下，國家統計局也正式回應了恆大的債務違約風險問題，表示很大的情況仍然需要進一步觀察。從某種程度上來說，恆大的債務問題不僅會影響到自身的發展，也會波及到其他領域。

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⑺ 房地產公司的法律風險主要有哪些

(一)政策、法律風險
1、土地供給政策風險
我國在調控的情況之下，供給可能放得開一點，口子大一點，有時候口子小一點，在香港也出現由於土地供給的問題，使房地產市場的大起大落。土地是有限的，土地供給是制約房地產開發最大的政策風險。
2、開發建設政策風險
建設的程序、建設的運行、實施過程中，勘察、設計、監理各方面關系的組織、處理是否有問題，任何一個問題的出現，都會影響到開發的效果。
3、交易與產權政策風險
4、價格政策風險
5、金融政策風險
6、住房分配和消費政策風險
作為一個開發企業，除了把自己內部的小環境做好以外，要考慮大的環境。有的開發商抱怨，保障房建多了，對他的房子就有影響。這個觀點可以理解，但不能接受。作為一個圍觀的企業，要考慮政府在這個地方要建多少套保障房，這個保障房是否建在你的邊上。
(二)縮短建設周期的法律風險
1、違反基本建設程序，未批先建或邊批邊建。
2、為盡快完成拆遷開工建設，對被拆遷人實行違規強制拆遷。
3、盲目加快工程施工進度，壓縮施工工期，不講究法定施工規程，工程施工圖紙未經審查即開始施工，邊施工邊設計等等。
(三)不合理節約開發成本的法律風險
1、迫使承建企業以低於成本的價格競標。
2、明示或暗示設計企業或者施工企業違反工程建設強制性標准，降低工程質量。
3、建設項目必須實行工程監理而不實行工程監理。
4、明示或暗示施工企業使用不合格的建築材料、建築構配件和設備。
(四)違規建設、銷售的法律風險
1、違反規劃審批條件，擅自提高容積率或更改規劃設計，想方設法增加可供出售的建築面積。
2、不滿足條件即開始實施預銷售，向購房人收取預訂款性質的費用。
3、一房多售等等。
(五)企業合同法律風險
企業合同法律風險指在合同簽訂、履行、變更和轉讓、終止及違約責任的確定過程中，企業因合同條款不利或者履行不力或者其他外部因素致其合同目的落空或者利益受損而給企業帶來損失的可能性。
現代企業最終都需要通過合同的形式開展經管管理並獲得企業利潤，然而面對復雜多變的經濟生活或者某些組織個人的投機取巧、言而無信，訂立或者履行合同稍有不慎就可能導致利益受損甚至導致一個正常企業的破產或者解散。
結合現代企業的合同管理狀況，合同法律風險主要體現在如下幾個方面：
1、合同條款的風險。合同條款不全面或者簽訂不利於自身的合同條款，致無法有效追究違約方法律責任或者因遭受欺詐而使企業財產或者經營遭受損失。
2、合同因違法而無效的風險。合同條款違反法律法規的強制性規定或者因合同不符合生效要件致合同部分或者全部無效，無法達到訂立合同的目的。
3、表見代理的風險。蓋有企業公章或者合同專用章的空白合同被本企業或者其他人員違規或者違法使用，從而與善意第三方形成不符合本企業意願的合同。
4、合同履行不能的風險。合同主體、合同相對方的實際履約情況未做合同審查，從而因欺詐或者合同履行不能而致利益受損。
5、合同檔案風險。合同檔案管理不完善，致企業商業秘密外泄或者無書面依據去追究合同相對方的違約責任。

⑻ 民營上市公司債務違約頻現該怎麼解決

近一段時間以來，債券市場信用風險加速暴露，一些民營上市公司或持有上市公司的集團接連出現債券違約，引發了市場的擔憂。業內人士認為，這些債務違約，體現出金融與政府債務雙重監管大背景下，一些企業自身經營和財務控制能力出現了問題，債券市場的風險整體仍然可控。

而在稍早之前，則出現了企業發債10億元幾乎全部流標的情況。5月21日，東方園林發布公告稱，公司公開發行不超過15億元的債券已經獲批，原本計劃發行的10億元公司債券，實際發行規模僅0.5億元。業內人士認為，在信用收縮的大環境下，資質較差的企業，尤其是民營企業和部分城投平台再融資壓力進一步加大，這可能將繼續加快相關信用風險的暴露。

WIND統計數據顯示，自2018年以來不到5個月的時間內，已經發生至少19起債券違約事件，涉及發行主體11家，合計債券余額為176.04億元。除此前的春和集團、大連機床、丹東港、億陽集團外，新增違約主體5家，分別為上海華信、富貴鳥、凱迪生態、神霧環保和中安消。與2016年不同的是，本輪違約多集中在民營上市公司、其中包括一些較知名的上市公司，因此引發了市場對風險蔓延的擔憂。

中金公司認為，本次「違約潮」並非事出偶然，本輪債務違約加速受去年底來融資環境收緊所驅動，尤其是資管新規出台後銀行非標資產快速回表為地方政府與民企的資金鏈帶來了不小的壓力。同時，多項去杠桿宏觀政策疊加，包括財政支出放緩、地方政府融資及基建投資監管趨嚴，表內信貸額度偏緊等，也加劇了企業融資的壓力。

中泰證券首席經濟學家李迅雷對記者表示，這一情況的發生，主要是供給側結構性改革和產業調整所致。由於中國經濟區域發展差異較大，違約的企業主要集中在東北地區以及其他一些經濟形勢相對較差的地區。從行業來看，違約事件主要集中在一些面臨較大行業分化和環保壓力的傳統產業。

上市公司發債熱情高漲

Wind統計顯示，今年以來上市公司信用債發行規模已達4465.34億元，而去年同期僅為979.41億元，增幅高達355.92%。大幅攀升背後，上市公司償債壓力進一步提升。截至目前，A股上市公司存量信用債規模已達28188.96億元。其中，年內償債規模將達5436.61億元。即使扣除年內發行的短融，償債規模仍達3666.11億元。

從行業分布來看，按照細分行業分類，房地產發債規模最高，達到了864.9億元，緊隨其後的是電力能源行業，達到了831.9億元，采礦行業發債規模也達到了215億元。這三類行業發債規模占上市公司發債總量的比例達42.81%。Wind統計顯示，在年內上市公司債券到期情況方面，包含多個細分行業的製造業到期債券規模為1761億元，其次為電力能源行業，到期規模為822.6億元，房地產行業為717.86億元。

東方金誠評級公司首席分析師蘇莉認為，強監管下發生的信用收縮對債券發行人構成了一定的挑戰，融資成本和再融資難度有了較大的提升，尤其是對「借新還舊」過度依賴的企業沖擊較大。具體來說，部分負債高企、盈利能力出現顯著下降的民營企業或較為邊緣化的國企，尤其是處於產能過剩領域企業或成為信用風險暴露的集中區；部分面臨債券到期和回售壓力的房地產企業，在再融資難度明顯上升的情況下，也有可能出現新的違約主體。

另一方面，公開信息顯示，年報公布後，上市公司的償債能力正在受到交易所的高度關注。以飛樂音響為例，5月18日，上交所對其下發2017年年度報告的事後審核問詢函，問詢函要求該公司結合業務構成、資金使用安排、經營情況，說明報告期資產負債率大幅上升的原因，並要求上市公司結合短期借款規模、流動資金等，分析公司的短期償債能力、是否存在短期償債風險以及應對措施。

債券市場信用風險整體可控

盡管債券違約事件時有發生，但業內人士普遍認為，債券市場的信用風險仍然整體可控。李迅雷強調，從違約金額來看，信用債違約金額比例還不到1%，大概只有0.4%、0.5%左右，遠遠低於目前銀行的壞賬水平，在一個正常的范圍內。李迅雷表示，從金融監管角度來講，要打破剛性兌付，所以不排除接下來還有不少公司出現違約。他指出，應當要有防範發生系統性風險的意識，做好預期引導。

中信證券則認為，近期頻繁爆發的信用風險事件，各家主體違約的導火索和根源有所不同，其風險的積聚與爆發不在貨幣政策或流動性環境，而在於自身經營和財務控制能力。在穩杠桿和防風險目標下，預計原有風險處置將更加溫和，防範新風險積聚。未來信用風險總體會更為緩和，但結構上低評級主體仍然面臨一定風險。

中金公司建議，在政策層面，要遏制風險蔓延，短期內需要提供必要的流動性支持及較穩定的政策預期，保持社融增速環比在一個較合理的水平有助於穩定總體融資條件及總需求，同時盡快頒布資管新規的執行細則及過渡期的安排也有助於「非標」資產有序退出，降低「踩踏」風險。中長期制度建設方面，金融去杠桿不能「單兵突進」，平穩去杠桿需要財稅體制改革及低質量信用資產平穩退出機制等方面的配合。

蘇莉認為，近期及後續可能出現的違約案例是我國信用債市場去除剛性兌付面紗之後呈現的信用風險本來狀態，信用風險的還原和釋放將促使信用債市場回歸信用風險定價的本源，引導投資者理性平衡信用風險與收益，有助於消除系統性風險的隱患。不過，在相對集中暴露信用風險的階段，也需要避免金融機構集體非理性和踩踏效應導致風險傳染性加劇。建議債券市場投資者提升信用風險識別和組合管理能力，對債券風險的暴露制定應對預案，冷靜應對信用風險。

⑼ 恆大債務違約風險攀升是否會對房地產行業產生影響

我覺得一定會產生影響。

恆大集團是房地產行業的龍頭老大，當恆大集團出現債務危機的時候，我覺得很多房地產企業本身也存在巨大的債務問題，只不過沒有恆大集團這么明顯罷了。現在的房地產行業並不好做，很多開發商的樓盤也賣不出去，這也會進一步導致這些房地產企業出現債務問題，因為這些企業的現金流問題將會非常棘手。

一、恆大的債務違約風險在進一步提高。

雖然恆大在積極變賣核心資產，同時也在通過各種方式來銷售樓盤，但因為目前恆大的債務實在是太高了，恆大在短時間內很難如期償還債務。與此同時，恆大集團本身也推出了多款理財產品，這些理財產品也出現了兌付危機，投資人們表示非常擔心自己的本金問題。

⑽ 買房有什麼風險房屋買賣違約如何維權

隨著房價不斷攀升，房產市場也交易頻繁，與此同時，因房價引起的糾紛也明顯增多。今天小編就購房前的法律風險提示、合同簽訂時的風險提示、房價漲後賣方違約買方如何維權這三個方面，為大家支招防糾紛。

一、購房前的法律風險提示

1、核實出賣人是否是真正的房屋所有權人

根據物權法規定，房屋的所有權人一般以登記為准，購房前買方務必核查出賣方提供的《房屋所有權證》的原件，並到房屋登記機構查詢產權登記證書的信息是否與登記機構系統信息一致。

2、查詢購買的房產是否存在被抵押、查封等權利限制的情形

除非賣方還清貸款並消除了抵押權登記的，一般不建議購買已抵押的房產。另外，對於被查封的房產，往往意味著出賣人涉及債務糾紛或已進入訴訟程序，買方一旦支付房款卻無法過戶，會面臨極大的風險，不應當購買。

3、實地查看房產是否存在被出租的情況

我國法律中，有一條規則叫「買賣不破租賃」，這意味著買方花巨資購買了房產，卻得不到使用權。因此，在購房前進行實地查看，可採取錄像等方式記錄現場情況，並讓出賣人出具承諾書。

二、合同簽訂時的風險提示

（1）確認出賣方的真實身份信息

買方在簽訂房屋買賣合同前，仔細核查賣方的身份信息是否與產權登記證書的姓名保持一致。對於實踐中常出現的委託買賣的情形，買方應要求對方提供授權委託書，並特別注意其中的委託許可權，且最好要求對方提供經過公證的授權委託書。

（2）明確約定過戶時間

只有辦理了過戶手續後，買方才算真正意義上取得房屋所有權。另一方面，明確的過戶登記時間，也是判斷出賣方是否存在違約情形的重要依據。因此，建議採用約定具體時間的方式，而非條件式的約定方式。

（3）明確約定交房時間和費用交接時間

「房屋的交付條款」是房屋買賣合同中的重要條款，不僅涉及能否及時入住，更可能引起相關費用責任主體的爭議。其中，對於物業費、水費、電費等各項費用，應當約定明確的交接時間，並就所欠的費用約定相應的責任主體。

（4）審慎設置定金數額和設置違約責任條款

在房屋買賣合同，普遍採用約定「定金」的方式，根據定金罰則，一旦賣方違約，賣方可向買方主張返還雙倍定金；買方違約，則賣方可不予返還定金。

如果買方購買該房產的意願強烈，且自我分析確認不會違約的，建議設置較高的定金數額，但法律規定不能超過合同總價款的20％。此外，還可設置違約金條款，但應當明確違約情形的界定、違約金數額、承擔方式、支付時間等。

三、賣方違約買方維權三步走

第一步：審查合同

一旦賣方單方毀約，買方應先重點審查雙方簽訂的房屋買賣合同：首先審查賣方是否享有單方解除權，其次審查雙方約定的房產過戶的具體時間，最後審查定金條款和違約責任條款，計算賣方可能承擔的違約成本。

第二步：固定證據

固定證據是處理此類房屋買賣合同糾紛中最為關鍵的一步，因為賣方決定不再出讓房產的表述往往是口頭的，買方未固定證據不宜貿然採用起訴等方式主張權利，此時可採取發函、簡訊、電話的方式催告賣方履行義務。

其中，催告函最好採用EMS等快遞方式寄發，且在快遞面單上備注文件名，可書寫為「關於催告XX限期X天內配合辦理過戶登記的函」，並及時查明快遞的送達情況。

如果賣方仍怠於履行義務，可通過委託律師發送律師函進一步催告。在談判中，買方也可採用錄音等方式固定證據。

第三步：選擇權利

賣方單方違約，很多買家誤以為只能主張定金罰則或違約金，這是對法律的誤解。所謂的定金罰則或違約金條款，是針對守約方才享有的選擇權，也就是說，買方也可以選擇繼續履行合同的方式來主張權利。

此時，買方有兩個選擇權：

1．起訴要求繼續履行合同，包括配合辦理過戶登記等義務；

2．主張解除合同及違約賠償。

當然，司法實踐中，針對房價發生暴漲、約定的違約金數額不足以彌補買方的實際損失時，買方可以請求法院調高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。其中，房屋的漲跌損失，可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定；若無最相似房屋比照的，可通過專業評估機構評估確定漲跌損失。

（以上回答發布於2017-10-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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