上市公司房地产违约风险

⑴ 近期恒大债务违约风险正在攀升，你如何评价这个事件对房地产行业的影响

近期恒大债务违约风险正在攀升，恒大债务违约对整个房地产的影响是：

1.恒大债务违约传递的信号是银行对房地产贷款已经变得越来越严格；

2.恒大债务违约意味着房地产行业可能会进入寒冬，大家需要做好最坏的准备；

3.恒大债务违约也意味着房地产盲目扩张和野蛮生长的时代过去了，风险已经慢慢来临。

谁也没有想到房地产市场第一出现危机的居然是恒大，恒大作为中国知名房地产企业现在陷入如此被动的局面，这是谁也没有想到的事情，恒大债务违约也再次提醒我们房地产的寒冬可能真的来了，房地产贷款也没有之前那么容易了，大家必须做好最坏的打算来应对这波危机，如果房地产企业继续盲目扩张，可能会面临恒大一样的局面。

三、恒大债务违约意味着房地产市场野蛮生长的时代已经过去

中国房地产经过二十多年的高速发展，房价已经在相对高位，国家也反复强调过，房子是用来住的，而不是用来炒作的，这说明房地产市场野蛮生长的时代已经过去，盲目扩张可能就会成为下一个恒大。

⑵ 我要写一篇关于房地产上市公司财务风险的文章

房地产公司是一个资金密集行行业，同时开发周期较长，所以资金一直是房地产的血液，这方面房地产公司一般通过股权和债权融资，融资的成本和风险问题自然就是财务的风险问题
你可以参考以前顺驰地产的案例来分析

⑶ 住建部：坚决处置个别头部房企项目逾期交付风险

1月20日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开，会议强调2022年要“坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险”。
继续“房住不炒”
“房住不炒”在此次会议中再次得到了强调，会议表示，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制。
值得注意的是，会议表示将“坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序”。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，此次会议特别提到“项目逾期交付风险”，“我们也看到近期有许多对预售资金监管的讨论。合理的资金监管是必要的，2021年下半年房企违约事件发生后，部分城市通过收紧预售资金监管预防‘交付风险’，但也有城市出现了过度收紧的情况，这样就让房企在艰难时刻遭遇了更大的流动性压力，保持房企资金的适度流动性是引领行业走出低谷的重要措施。在‘保交付’方面，需要政府、企业、金融机构等多方面共同努力，促进风险平稳化解。”
增信心、防风险、稳增长
会议还有较多重磅表述，表示2022年要着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强队伍”上下功夫。
许小乐表示，“增信心”，主要强调的是预期管理。2021年下半年的市场下行主要是多项金融收紧政策叠加导致市场节奏失衡，预期转弱。去年四季度信贷环境改善下市场成交已经加快筑底，代表市场预期的二手房景气度指数在12月止降企稳。这说明房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。在政策纠偏下，市场信心逐步恢复。
对于“稳增长”，会议表述为“充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力，同步推动扩内需、转方式、调结构，促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长。”
许小乐认为，房地产市场仍有较大的需求支撑，未来仍有增长空间。2020年我国常住人口城镇化率为63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。
此外，会议还提到了加大保障性租赁住房供给，“以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。完善城镇住房保障体系，指导各地合理确定本地区住房保障制度安排。加快发展长租房市场。”

⑷ 房地产贷款风险点有哪些

流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年,而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

⑸ 近期恒大的债务违约风险正在攀升，这件事对行业的走势未来该如何判断

1、如果你是一名刚需购房者的话，你可以选择进一步观望，同时多家留意当地的房地产行情。

2、如果你是一名炒房客的话，我奉劝你好自为之，任何炒房的投机行为都会受到严惩，现在全国各地也在严厉打击炒房客。

3、如果你是一名金融投资者的话，我建议你远离恒大集团的理财产品，因为这些理财产品已经遇到了兑付危机，很多用户甚至连基本的本金都不能兑付。

一、恒大目前的债务问题比较棘手。

在恒大遭遇了全面的债务危机之后，很多人都非常关注恒大的债务问题。在这种情况之下，国家统计局也正式回应了恒大的债务违约风险问题，表示很大的情况仍然需要进一步观察。从某种程度上来说，恒大的债务问题不仅会影响到自身的发展，也会波及到其他领域。

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⑺ 房地产公司的法律风险主要有哪些

(一)政策、法律风险
1、土地供给政策风险
我国在调控的情况之下，供给可能放得开一点，口子大一点，有时候口子小一点，在香港也出现由于土地供给的问题，使房地产市场的大起大落。土地是有限的，土地供给是制约房地产开发最大的政策风险。
2、开发建设政策风险
建设的程序、建设的运行、实施过程中，勘察、设计、监理各方面关系的组织、处理是否有问题，任何一个问题的出现，都会影响到开发的效果。
3、交易与产权政策风险
4、价格政策风险
5、金融政策风险
6、住房分配和消费政策风险
作为一个开发企业，除了把自己内部的小环境做好以外，要考虑大的环境。有的开发商抱怨，保障房建多了，对他的房子就有影响。这个观点可以理解，但不能接受。作为一个围观的企业，要考虑政府在这个地方要建多少套保障房，这个保障房是否建在你的边上。
(二)缩短建设周期的法律风险
1、违反基本建设程序，未批先建或边批边建。
2、为尽快完成拆迁开工建设，对被拆迁人实行违规强制拆迁。
3、盲目加快工程施工进度，压缩施工工期，不讲究法定施工规程，工程施工图纸未经审查即开始施工，边施工边设计等等。
(三)不合理节约开发成本的法律风险
1、迫使承建企业以低于成本的价格竞标。
2、明示或暗示设计企业或者施工企业违反工程建设强制性标准，降低工程质量。
3、建设项目必须实行工程监理而不实行工程监理。
4、明示或暗示施工企业使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
(四)违规建设、销售的法律风险
1、违反规划审批条件，擅自提高容积率或更改规划设计，想方设法增加可供出售的建筑面积。
2、不满足条件即开始实施预销售，向购房人收取预订款性质的费用。
3、一房多售等等。
(五)企业合同法律风险
企业合同法律风险指在合同签订、履行、变更和转让、终止及违约责任的确定过程中，企业因合同条款不利或者履行不力或者其他外部因素致其合同目的落空或者利益受损而给企业带来损失的可能性。
现代企业最终都需要通过合同的形式开展经管管理并获得企业利润，然而面对复杂多变的经济生活或者某些组织个人的投机取巧、言而无信，订立或者履行合同稍有不慎就可能导致利益受损甚至导致一个正常企业的破产或者解散。
结合现代企业的合同管理状况，合同法律风险主要体现在如下几个方面：
1、合同条款的风险。合同条款不全面或者签订不利于自身的合同条款，致无法有效追究违约方法律责任或者因遭受欺诈而使企业财产或者经营遭受损失。
2、合同因违法而无效的风险。合同条款违反法律法规的强制性规定或者因合同不符合生效要件致合同部分或者全部无效，无法达到订立合同的目的。
3、表见代理的风险。盖有企业公章或者合同专用章的空白合同被本企业或者其他人员违规或者违法使用，从而与善意第三方形成不符合本企业意愿的合同。
4、合同履行不能的风险。合同主体、合同相对方的实际履约情况未做合同审查，从而因欺诈或者合同履行不能而致利益受损。
5、合同档案风险。合同档案管理不完善，致企业商业秘密外泄或者无书面依据去追究合同相对方的违约责任。

⑻ 民营上市公司债务违约频现该怎么解决

近一段时间以来，债券市场信用风险加速暴露，一些民营上市公司或持有上市公司的集团接连出现债券违约，引发了市场的担忧。业内人士认为，这些债务违约，体现出金融与政府债务双重监管大背景下，一些企业自身经营和财务控制能力出现了问题，债券市场的风险整体仍然可控。

而在稍早之前，则出现了企业发债10亿元几乎全部流标的情况。5月21日，东方园林发布公告称，公司公开发行不超过15亿元的债券已经获批，原本计划发行的10亿元公司债券，实际发行规模仅0.5亿元。业内人士认为，在信用收缩的大环境下，资质较差的企业，尤其是民营企业和部分城投平台再融资压力进一步加大，这可能将继续加快相关信用风险的暴露。

WIND统计数据显示，自2018年以来不到5个月的时间内，已经发生至少19起债券违约事件，涉及发行主体11家，合计债券余额为176.04亿元。除此前的春和集团、大连机床、丹东港、亿阳集团外，新增违约主体5家，分别为上海华信、富贵鸟、凯迪生态、神雾环保和中安消。与2016年不同的是，本轮违约多集中在民营上市公司、其中包括一些较知名的上市公司，因此引发了市场对风险蔓延的担忧。

中金公司认为，本次“违约潮”并非事出偶然，本轮债务违约加速受去年底来融资环境收紧所驱动，尤其是资管新规出台后银行非标资产快速回表为地方政府与民企的资金链带来了不小的压力。同时，多项去杠杆宏观政策叠加，包括财政支出放缓、地方政府融资及基建投资监管趋严，表内信贷额度偏紧等，也加剧了企业融资的压力。

中泰证券首席经济学家李迅雷对记者表示，这一情况的发生，主要是供给侧结构性改革和产业调整所致。由于中国经济区域发展差异较大，违约的企业主要集中在东北地区以及其他一些经济形势相对较差的地区。从行业来看，违约事件主要集中在一些面临较大行业分化和环保压力的传统产业。

上市公司发债热情高涨

Wind统计显示，今年以来上市公司信用债发行规模已达4465.34亿元，而去年同期仅为979.41亿元，增幅高达355.92%。大幅攀升背后，上市公司偿债压力进一步提升。截至目前，A股上市公司存量信用债规模已达28188.96亿元。其中，年内偿债规模将达5436.61亿元。即使扣除年内发行的短融，偿债规模仍达3666.11亿元。

从行业分布来看，按照细分行业分类，房地产发债规模最高，达到了864.9亿元，紧随其后的是电力能源行业，达到了831.9亿元，采矿行业发债规模也达到了215亿元。这三类行业发债规模占上市公司发债总量的比例达42.81%。Wind统计显示，在年内上市公司债券到期情况方面，包含多个细分行业的制造业到期债券规模为1761亿元，其次为电力能源行业，到期规模为822.6亿元，房地产行业为717.86亿元。

东方金诚评级公司首席分析师苏莉认为，强监管下发生的信用收缩对债券发行人构成了一定的挑战，融资成本和再融资难度有了较大的提升，尤其是对“借新还旧”过度依赖的企业冲击较大。具体来说，部分负债高企、盈利能力出现显著下降的民营企业或较为边缘化的国企，尤其是处于产能过剩领域企业或成为信用风险暴露的集中区；部分面临债券到期和回售压力的房地产企业，在再融资难度明显上升的情况下，也有可能出现新的违约主体。

另一方面，公开信息显示，年报公布后，上市公司的偿债能力正在受到交易所的高度关注。以飞乐音响为例，5月18日，上交所对其下发2017年年度报告的事后审核问询函，问询函要求该公司结合业务构成、资金使用安排、经营情况，说明报告期资产负债率大幅上升的原因，并要求上市公司结合短期借款规模、流动资金等，分析公司的短期偿债能力、是否存在短期偿债风险以及应对措施。

债券市场信用风险整体可控

尽管债券违约事件时有发生，但业内人士普遍认为，债券市场的信用风险仍然整体可控。李迅雷强调，从违约金额来看，信用债违约金额比例还不到1%，大概只有0.4%、0.5%左右，远远低于目前银行的坏账水平，在一个正常的范围内。李迅雷表示，从金融监管角度来讲，要打破刚性兑付，所以不排除接下来还有不少公司出现违约。他指出，应当要有防范发生系统性风险的意识，做好预期引导。

中信证券则认为，近期频繁爆发的信用风险事件，各家主体违约的导火索和根源有所不同，其风险的积聚与爆发不在货币政策或流动性环境，而在于自身经营和财务控制能力。在稳杠杆和防风险目标下，预计原有风险处置将更加温和，防范新风险积聚。未来信用风险总体会更为缓和，但结构上低评级主体仍然面临一定风险。

中金公司建议，在政策层面，要遏制风险蔓延，短期内需要提供必要的流动性支持及较稳定的政策预期，保持社融增速环比在一个较合理的水平有助于稳定总体融资条件及总需求，同时尽快颁布资管新规的执行细则及过渡期的安排也有助于“非标”资产有序退出，降低“踩踏”风险。中长期制度建设方面，金融去杠杆不能“单兵突进”，平稳去杠杆需要财税体制改革及低质量信用资产平稳退出机制等方面的配合。

苏莉认为，近期及后续可能出现的违约案例是我国信用债市场去除刚性兑付面纱之后呈现的信用风险本来状态，信用风险的还原和释放将促使信用债市场回归信用风险定价的本源，引导投资者理性平衡信用风险与收益，有助于消除系统性风险的隐患。不过，在相对集中暴露信用风险的阶段，也需要避免金融机构集体非理性和踩踏效应导致风险传染性加剧。建议债券市场投资者提升信用风险识别和组合管理能力，对债券风险的暴露制定应对预案，冷静应对信用风险。

⑼ 恒大债务违约风险攀升是否会对房地产行业产生影响

我觉得一定会产生影响。

恒大集团是房地产行业的龙头老大，当恒大集团出现债务危机的时候，我觉得很多房地产企业本身也存在巨大的债务问题，只不过没有恒大集团这么明显罢了。现在的房地产行业并不好做，很多开发商的楼盘也卖不出去，这也会进一步导致这些房地产企业出现债务问题，因为这些企业的现金流问题将会非常棘手。

一、恒大的债务违约风险在进一步提高。

虽然恒大在积极变卖核心资产，同时也在通过各种方式来销售楼盘，但因为目前恒大的债务实在是太高了，恒大在短时间内很难如期偿还债务。与此同时，恒大集团本身也推出了多款理财产品，这些理财产品也出现了兑付危机，投资人们表示非常担心自己的本金问题。

⑽ 买房有什么风险房屋买卖违约如何维权

随着房价不断攀升，房产市场也交易频繁，与此同时，因房价引起的纠纷也明显增多。今天小编就购房前的法律风险提示、合同签订时的风险提示、房价涨后卖方违约买方如何维权这三个方面，为大家支招防纠纷。

一、购房前的法律风险提示

1、核实出卖人是否是真正的房屋所有权人

根据物权法规定，房屋的所有权人一般以登记为准，购房前买方务必核查出卖方提供的《房屋所有权证》的原件，并到房屋登记机构查询产权登记证书的信息是否与登记机构系统信息一致。

2、查询购买的房产是否存在被抵押、查封等权利限制的情形

除非卖方还清贷款并消除了抵押权登记的，一般不建议购买已抵押的房产。另外，对于被查封的房产，往往意味着出卖人涉及债务纠纷或已进入诉讼程序，买方一旦支付房款却无法过户，会面临极大的风险，不应当购买。

3、实地查看房产是否存在被出租的情况

我国法律中，有一条规则叫“买卖不破租赁”，这意味着买方花巨资购买了房产，却得不到使用权。因此，在购房前进行实地查看，可采取录像等方式记录现场情况，并让出卖人出具承诺书。

二、合同签订时的风险提示

（1）确认出卖方的真实身份信息

买方在签订房屋买卖合同前，仔细核查卖方的身份信息是否与产权登记证书的姓名保持一致。对于实践中常出现的委托买卖的情形，买方应要求对方提供授权委托书，并特别注意其中的委托权限，且最好要求对方提供经过公证的授权委托书。

（2）明确约定过户时间

只有办理了过户手续后，买方才算真正意义上取得房屋所有权。另一方面，明确的过户登记时间，也是判断出卖方是否存在违约情形的重要依据。因此，建议采用约定具体时间的方式，而非条件式的约定方式。

（3）明确约定交房时间和费用交接时间

“房屋的交付条款”是房屋买卖合同中的重要条款，不仅涉及能否及时入住，更可能引起相关费用责任主体的争议。其中，对于物业费、水费、电费等各项费用，应当约定明确的交接时间，并就所欠的费用约定相应的责任主体。

（4）审慎设置定金数额和设置违约责任条款

在房屋买卖合同，普遍采用约定“定金”的方式，根据定金罚则，一旦卖方违约，卖方可向买方主张返还双倍定金；买方违约，则卖方可不予返还定金。

如果买方购买该房产的意愿强烈，且自我分析确认不会违约的，建议设置较高的定金数额，但法律规定不能超过合同总价款的20％。此外，还可设置违约金条款，但应当明确违约情形的界定、违约金数额、承担方式、支付时间等。

三、卖方违约买方维权三步走

第一步：审查合同

一旦卖方单方毁约，买方应先重点审查双方签订的房屋买卖合同：首先审查卖方是否享有单方解除权，其次审查双方约定的房产过户的具体时间，最后审查定金条款和违约责任条款，计算卖方可能承担的违约成本。

第二步：固定证据

固定证据是处理此类房屋买卖合同纠纷中最为关键的一步，因为卖方决定不再出让房产的表述往往是口头的，买方未固定证据不宜贸然采用起诉等方式主张权利，此时可采取发函、短信、电话的方式催告卖方履行义务。

其中，催告函最好采用EMS等快递方式寄发，且在快递面单上备注文件名，可书写为“关于催告XX限期X天内配合办理过户登记的函”，并及时查明快递的送达情况。

如果卖方仍怠于履行义务，可通过委托律师发送律师函进一步催告。在谈判中，买方也可采用录音等方式固定证据。

第三步：选择权利

卖方单方违约，很多买家误以为只能主张定金罚则或违约金，这是对法律的误解。所谓的定金罚则或违约金条款，是针对守约方才享有的选择权，也就是说，买方也可以选择继续履行合同的方式来主张权利。

此时，买方有两个选择权：

1．起诉要求继续履行合同，包括配合办理过户登记等义务；

2．主张解除合同及违约赔偿。

当然，司法实践中，针对房价发生暴涨、约定的违约金数额不足以弥补买方的实际损失时，买方可以请求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。其中，房屋的涨跌损失，可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定；若无最相似房屋比照的，可通过专业评估机构评估确定涨跌损失。

（以上回答发布于2017-10-18，当前相关购房政策请以实际为准）

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