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房地产股票或迎来投资机会吗

发布时间:2021-06-13 16:01:46

投资房产和投资股票哪个更好

作为交易标的,影响价格走势的是供需关系和政策指向。两者的投资价值比较清内晰:
1)房产容投资,城市化发展的初期是农村向城市迁移,后面就是小城市像大城市迁移,这是趋势,时间长、范围广;
股票投资,我国股市只有二十几年的历史,相关政策还不完善,但是参考国外资本市场的情况,A股还有较大的成长空间,所以,从长线来看,投资房产和投资股票都有较好的预期,只是股票的波动性较大,对绝大多数投资者来说很难做到长期持有。

⑵ 为什么说买房不如买房地产股

去年圣诞节,泰禾老总黄其森喊出了“2018年销售额2000亿”的豪言之后,不仅招致深交所的问询,也吸引了大批投资者对房地产板块的侧目和钞票。新年伊始,国证地产指数(399393)已上涨11%,同为国证地产指数成分股的蓝光发展,更是抛出了一个疯狂的股票期权计划:解锁条件为未来三年复合增长率51%!而它当时的TTM-PE才仅仅19,在区域地产商之中并不算多高。

看看这解锁条件,按第一年的预计业绩计算,PE就已经降到12,PEG低至0.2,成长+低估股中的战斗机。

当然比起泰禾这样准备销售额一年翻番的雄心壮志,蓝光发展利润年复合50%多的解锁目标也只能算做“小目标”了,但这种夺路狂奔的气势确实少见。众所周知,这几年各大城市的房产限购政策每半年左右就要来一轮,一轮比一轮严格,一轮比一轮惨烈,各地房产交易市场逐渐冷清,加上房产税势在必行,房地产股票似乎阴云密布。但股票市场向来就不是顺应人性的地方,炒来炒去,炒的只有俩字:

预期

大涨之后的“利好出尽是利空“、阴跌之时突然暴涨的”利空出尽“,虽然说起来都像是事后诸葛亮,却无时不刻的在展示当时市场的偏好:喜欢讲业绩,还是更爱画大饼做PPT;偏爱脚踏实地的确定利润,还是去押宝业绩反转的时刻。找准偏好,超越预期,是股票持续上涨的重要因素。

房地产行业的预期

我们观察商品房销售面积单月同比在由正转负时,整个行业增速减缓,房地产股票收益率却开始持续跑赢大盘:

这件事可以简单地理解成利空出尽,毕竟国N条紧接着再来国X条,也无法让寒冬把整个行业冻死。老百姓对高房价苦不堪言,又憧憬着何日中国能像美国那样以金融和高科技产业作为主要经济增长点,而不是房地产。但是大家心里也明白:房价跌一点,门槛降一点,身边就有无数人冲进售楼处,也轮不上自己;再者,房地产仍然是国内最重要的支柱产业:据官方数据,2016年房地产业增加值占全年GDP的6.5%,而如果再包括上下游产业,这个数字将达到34%——当然,这么机密重要的数字是外国机构在2015年计算的,仅供参考。

深究起原因,地方财政仍然很需要土地财政的支持,即使目前已经有部分改革之声,但政策落地尚需时日。在全国各地去杠杆挤泡沫的前提之下,地方政府的偿债能力已经面临市场置疑(比如近期环保PPP股票的股东们一定十分清楚这种置疑),在触及土地财政底线的时候,政策都会有所松动。

另外,自古以来国人对房子就有一种痴迷,学名“刚性需求“,而这种刚需并不是几年时间可以改变的。很多人做股票或者工作创业挣了大钱,并不会立刻再投资原有品种,反而是去买房子,究其原因,一是路径依赖,近十几年的房价涨幅秒杀绝大多数投资品种收益,房子本身还自带杠杆,小首付大收益,也是一门好的投资;二是买房情结,以及对房子附带的医疗教育价值的需求。于是每个人挣钱了都会买房子,而身边房子多的人活的也挺好,这样一致性的心理预期,推动着整个社会不停买房,房地产的生意同样不停歇。

总之,从历史上看,房地产行业是门极好的生意;现在看,这门生意还会继续红火下去。下图的估值表可以看出目前房地产尚属低估到平均值的范围,有估值修复的趋势;如果以近几年来比较,更是属于低估。

那么文章开头的两个区域房地产商,为什么要制定这么高速的增长计划?因为再不扩大规模,结局就是:

龙头的盛筵

我们观察近几年的各个行业变化的规律,经常出现“老大和老二打价格战,老三死了“的场面。也就是说,在竞争激烈又规模见顶的行业,如果不能做大做强,最好的结果可能只有被收购,否则就是眼看着自己本就不多的市场份额被龙头们继续抢占。

在各地限购政策和M2增速逐渐缩减的条件下,2018年的房地产行业整体增速势必放缓。各个机构预测2018年全国商品房销售面积增速将由正转负,较为乐观的估计也是增速减小。同时,房地产行业的集中度已逐年增加,前10名房企的销售金额从2014年的16.9%,到2017年上半年的26.6%。2016年销售额排名前20的房企,其中19家仍然在2017年前20的名单上,甚至名单内部的差距也在逐渐扩大。

这才叫阶层固化。

中产阶级焦虑阶层固化,房企的老板们同样焦虑。但事到如今,也不能怪房企们当初盈利行为太粗暴。过去房企获得高利润的手段主要就是高价囤地,各地出现的“地王”新闻屡见不鲜,新闻里地价的数字已经令人瞠目结舌。这时一些小房企可以孤注一掷,用高地价将大房企或者愿意出合理价格的房企排挤出局。当一块地皮有了价格之后,剩余周边的未开发的地皮和已经建好的楼盘也会涨价。如果利用政策做强制价格限定,就会出现一二手房价格倒挂导致抢房的情况:

多名南京房地产业内人士对经济观察网记者表示,作为南京楼市最热的区域之一,河西目前执行严格的限价政策,河西南的新房申报价格均不超过3.5万元/平方米,河西中的新房申报价格均不超过4.5万元/平方米。

但目前河西区域二手房的报价普遍在5万-6万元/平方米,一二手房价格倒挂严重。

以前埋下的雷,只能交由市场慢慢消化,政策只能充当一时的缓冲。

如此一来,有开发能力的房企无法拿到地皮,“搏一搏单车变摩托”的激进房企,一方面低利率时期高杠杆拿地享受了地价增值,另一方面待规模扩大后降低杠杆,准备下轮继续高价拿地。这场面简直就是武侠小说里左脚踩右脚的绝世武功。但这些企业却很有可能因为这种赌博导致资金链断裂,无数楼盘变成了烂尾楼和荒地。所谓“劣币驱逐良币”,就是这么一回事了,这也是为什么万科总想着地产要迎来“白银时代”,因为在白银时代,才能减少几分荒蛮,多一些理性和规划。

现如今,地方政府在出售地皮的时候也加入了除价格以外的因素,要求竞标者拥有综合开发地产的能力,例如要求参加竞标的房企拥有一定的市值规模(世界500强或中国前200强等)、有相关运营经验、地皮上所建项目需符合高等级的行业标准等。

让小房企入主世界五百强,确实太难了。

于是,房企拿地的溢价率明显下降,大型房企的拿地意愿也更强烈。由于房企销售到资金回笼有大概半年到一年的滞后期,上次房企销售小高峰在2016年底,根据2017年三季度末的统计,上市房企在手货币现金较2016年底增加约5个百分点。而上市房企的存货/预收账款比也在近年的低位,较去年的2.7下降至2.15,大型房企同样拥有拿地的能力。

如果再往未来看,租赁市场的急剧扩大,会对房地产企业的运营能力产生考验。近期“租购并举”概念给房地产股票的火爆行情再添一把火,并不是单纯的炒概念,而是发达国家曾走过的一条路。

龙头们竞争的结果,就是不小心踩死了原本偏安一隅的各个小房企,即使中国房地产行业市场规模足够大,随着大型房企销售额“千亿俱乐部”不断扩充名单,掉队者必将进入万劫不复的深渊。

从2017年的股市来看,市场的偏好在于龙头企业,不管是央视50指数火了起来,还是超级品牌指数的推出,都可以说明目前市场更喜欢看的见的利润。作为中国最重要的周期性行业,房地产在历经多轮限购政策后,省会或区域中心城市限购情况已经有所松动。

秒杀一切指数的龙头们

首先这些城市同样有去库存的动力,二线城市房价已经有所反应,中国特色的“涨价式去库存”在这个市场上同样管用;其次,这些城市本身需要吸引人口和人才,以保持自身的区域地位,北上深也需要治治大城市病,将人口分流;最后,从北上深轮流领涨,到一线城市一起领涨,接下来二线城市房价补涨倒也符合国人一贯的口味。

房产 vs 房地产股票

讲了半天房企的股票,房价呢?

万科A在去年创新高之后流传很广的图,从2000年算起,一线城市房价涨了586%,而万科A涨了3769%!但很多人会说,拿不住这样的股票。房产的低频交易特征,的确帮助了很多人发家致富。

当一项投资如果能给我们带来十数年的高收益,人们自然会完全信赖,但房价的问题,还得考虑这些方面:

1.“房住不炒”已经成为市场共识,超额收益的获取难度变大;

2. M2增速持续下降至低位,会是常态吗?

3.过去中国经济增速快,国人也都习惯了每年加薪的节奏,但目前仅有少数行业能够支撑这样的高速增长,老百姓对加薪幅度甚至未来二十年能否保住这份工作的预期,需要再想清楚;

4.接上一个问题,还得规划好自己的现金流;

5.不管是投资一线还是二线城市,得知道未来卖出的对手盘大概是什么样的群体;

??

从一个投资者的脑子里想问题,要考虑收益的确定性和分配的资金比例,得到最后的期望。如果房地产股票是个大概率盈利的机会,自然不会放过。

但最后不得不老生常谈一句话:刚需买房子,任何时候都是最好的时机。毕竟丈母娘是不会想怎么分配仓位的事情。

原创知新派

⑶ 投资房地产、投资股票和投资黄金它们之间有什么区别

大宗商品、股票、期货及黄金现货的区别主要有以下几点: 第一,交易机制不同,大宗商品是T+0,交易灵活便捷,股票是T+1,传统交易机制,交易迟缓,期货与黄金现货也为T+0,交易灵活便捷; 第二,赢利模式不同,大宗商品是双向交易,上涨做多,下跌做空,股票是单向交易,只有股票上涨才能获利,期货与黄金现货也是双向交易,上涨做多,下跌做空; 第三,交易的保证金不同,大宗商品的保证金为20%,价格波动理性,风险适中,有5倍的资金利用率,股票是100%,资金利用率低,风险适中,期货的交易保证金为5-10%,风险较大,有10倍的资金利用率,黄金现货的杠杆比列一般为1:600,投资风险巨大; 第四,资金安全性不同,大宗商品、股票与期货都是交由银行进行第三方监管,资金安全透明,而黄金现货的资金汇往国外,安全系数低,无保障; 第五,适宜但与客户不同,大宗商品门槛低,适合大众客户投资参与,股票门槛虽低,但收益慢,大势难以把握,期货门槛高,价格波动空间大,投资者较难把握,而黄金现货需要较强的技术分析能力和风险承受能力; 第六,收益率不同,大宗商品投资机会大,有限资金可以获取较大收益,股票投资机会有限,熊市行情中很少有人获利,期货收益大,风险也大,黄金现货收益大,风险也大,但是,期货与黄金现货不适合普通投资者。

⑷ 现在房地产和股票 还有前途么

地产我不敢说,因为我不懂。

股票的前途还是很光明的,但是你必须会炒。

就算不会也没有多大的关系,因为大盘目前正处于非常安全的底部区域,随便买一只股票,拿上个一年半载的,肯定能获利。

⑸ 房地产投资与股票投资有何异同

(一)买卖股票、投资房地产,都有赚钱的机会,但也都有亏本的风险。
(二)从投资金额来讲,股票也是可多可少;而房地产则需要动用少则几百万,多则几千万甚至上亿元的资本。
(三)从投资报酬(按投资金额计算)而言,期货交易由于其保证金的杠杆原理,可以放大得益,四两拨千金,以小博大,一般要比股票与房地产更高,但风险也相对较大。
(四)从资金灵活性来说,期货使用保证金制度,只需付出合约总值的百分之十以下的本钱;买股票则必须100%投入资金,要融资则需付出利息代价;房地产除银行贷款外(需承担贷款利息),需要全数投入庞大的资金。
(五)从投资回报的期限来分析,期货短至数分钟或半年、一年都可以,包括现货,中期及远期,投资者可选择远期月份进行买卖,而不必顾虑现货交割的期限,若因预测错误而导致暂时的浮动损失,你仍有充分的时间加以取巧挽救。
(六)以买卖手续来比较,期货成交手续简便迅速,可在数分钟内甚至一刹那完成;买卖股票的手续也简单,但必须马上全额交割;房地产手续则最为繁杂,冗长。
(七)说到交易灵活性,期货可作多头或空头买卖;而做股票则仅能先买后卖,我国《证券法》规定,严禁证券公司给个人或机构提供融资、融券服务;房地产也是只可先买后卖。
(八)就影响因素而论,期货因为是大宗商品,商品的价格波动属于公开性、国际性的,投资者可从报章、杂志、电视、广播中得到气候变化、产量增减、关税变动等消息,不容易被少数大户人为操纵;股票则容易受国家政策、上市公司及大户人为因素影响;房地产供求双方的参与者则远不及期货、证券市场那样人多势众,相对影响因素亦较为狭窄,易受哄抬、打压。
(九)若以技术性相比,期货交易可以运用套利、对冲、跨期买卖等方式降低投资风险,而证券、房地产则办不到。

⑹ 投资 房地产与投资股票的区别与联系

投资房地产也被称复为投资不动制产,特点是流通和变现能力差;投资理财产品,特点是什么呢,收益不确定,投资有强制时限,最后还可能血本无归。 哈哈,真的不好说,相对来说,这两者比较起来,你的烂尾楼更具吸引了吧!所以呢,偶自己投资总是选择股票这种流动性最好的资产,自己操盘!

⑺ 现在可以投资股票还是投资房产

2019年投资股票还是投房产,取决于你对两者的认知和风险偏好。如果你想要高风险、高收益,那么投资股票适合你;如果你想要比较稳定的资产升值,那么房产适合你。对于大部分人来说,投资房产的长期收益是远大于炒股的收益。第一、当前投资股票是一个好时机吗?观察目前的宏观局势,上证指数从2019年初到4月中旬达到一个高点,然后一直回调到现在,如今已经回调了400多点,目前徘徊在2800点。

如果没有能力选择这样优质的物业,那也要从优质片区里挑选,切莫图便宜选择了非核心片区。很多大城市的边缘区有待开发,所以大片的空城等你去买。这个时候一定要擦亮眼睛。看清城市的发展规划和趋势,买错地方,房价几年不涨,买了便宜货,坑的是自己。综上所述:如果你愿意在股票中淘金,而且能够承受资金亏损,那么可以选择投资股票。但是一定要选好筹码,不要人云亦云,在股市赚钱不易,要打造自己的操作逻辑,留足子弹。如果你想求稳定升值的资产,我建议你选择大城市核心片区的优质资产,现在房产行情已经到了一定的高位,在房价逐渐回调过程中选择优质标的,果断入手。5年时间,股市还是这个熊样子,而房价已经翻了不止一倍了。在股市中赚钱,比投资房产要难得多。只要选筹准确,长远看,房产投资远胜于股票投资。

⑻ 想投资房地产和股票需要看什么书吗

看来你比较喜欢投资类,要投资就要能够做风险评估。给你些建议吧。首先现在中国的房地产市场绝对是畸形发展,而且市场运作体系非常的不完善,各种风险控制机制空空荡荡,如果想进入房地产就必须需要两门技术;首先是建筑——博大精深,林林种种的知识够你学十好几年的,不然买了危楼还暗自高兴捡了个便宜。第二——市场调研与营销,买到手的房子要卖出去才能赚钱,怎么买?买什么样的?用什么买?卖给谁?怎么卖?PS:或者你有非常过硬的人际关系,那你就可以空手套白狼了。
股市??哈哈哈哈哈哈
听我的,不要被忽悠,不要去趟这个浑水,如果你能接触到,你可以去问问大学里的经济学的那些教授,有几个买中国股票的。中国的股市是一个天大的笑话,各种常规预测对于中国股市来说就是一张废纸,政府的和谐干预,搞得股市就是一个大赌场,而且只有极少数大户才是赢家。那个所谓的证监会简直就是形同虚设。果实就像一个邪恶的小婴儿。幼稚、脆弱、邪恶。唯一你可能在这场赌局里获胜的本钱,就只有依靠“可靠内部消息”这张免死金牌。
看到我们祖国的花朵能够这么上进,真是令人高兴,你的求知欲应该继续。
介绍书的话:
建议你先了解一下经济是怎么运作的《经济学原理》应该算启蒙教材,因为经济学无处不在,经济是市场的生物钟。只有你了解了市场的脾气,你才能(将来有一天)驾驭它。才能够了解市场投资关联影响。有时间看一本《魔鬼经济学》很有意思的。
非常不建议你去看那些所谓的投资、股票入门书籍,那些都是骗你钱的。如果写书的那些人有那种本事,哪里还会有时间去写一本只卖100元左右的书呢?都去炒股投资去了。

⑼ 房地产股票未来走势会怎样,有投资价值吗

隶属于国资委的地产股都值得投资

未来业绩增长持平或者放缓增长。

希望你关注轨道交通。更具有投资价值

阅读全文

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